以海南我操盘陵水县香水湾旅游度假区片区项目为例，一个项目能否大卖，能否操盘成功，很大程度上离不开项目《前期营销定位》，好营销定位就相当于成功一半。那么如何才能真正意义上做好项目《前期营销定位》及楼盘宣传推广策划呢？经验总结分享如下：

第一步：市场调研

俗话说：“知已知彼、百战百胜”，楼市竞争激烈，要了解主要竞争对手，主要调研以下核心问题：项目名称、项目地址、开发体量、建筑风格、产品品种，主力户型、户型面积配比、产品价格、购房付款方式、商业配套、楼盘周边生活配套、物业费、开盘时间、开盘价格、销售工期进度、房屋交付时间、开发商、楼盘销控情况。科学做好市场调研与分析显得尤其重要。另外要对项目地块及周边各项配套（包括生活和交通）、各项资源（景观资源、旅游假度资源、养生资源等）综合收集和罗列清楚，明确项目地块天然资源禀赋。同时通过业内数据收集，全面分析这几年海南楼市成交数据及市场行情，预判海南未来楼市发展趁势。市场调研目的，明确地块本身是谁？为谁而生？

第二步：SWOT分析项目优劣势和机会风险点

优势：

1、房子性价比高。

2、区位优势非常明显，交通条件优，离高速近。

3、项目拥有全生态养生资源（山、林、湖、海、田、园）占有优势。

4、北纬18度马尔代夫气候、负氧离子高、靠山朝南、风水宝地。

5、物探有温泉

劣势：

1、不是一线海景。

2、地块周边没有商业配套。

机会：

1、国家海南自贸区（港）战略定位及建设全面推进。

2、政府将逐步完善‘香水湾旅游度假区’市政道路建设，盘活区域楼盘经济。

威胁：

1、周边有众多全国知名房地产开发商，跟其竞争。

2、可能楼盘去化时间会拉长。

第三步：产品户型面积配比

这是项目前期营销定位核心内容之一，直接关系到后面卖楼去化快慢问题。大多数房地产开发商都会聘请前期营销策划顾问公司一起把关制定这组关键数据。必须明确“什么产品，几房，面积区间段，占比”备注说明设置这组数据主要依据和用意。

第四步：政府上位规划及规划条件

政府规划条件及上位规划在大方向已指明该地块区域功能定位，所以项目规划方案设计要紧扣主题。

第五步：目标客户群

来海南买房岛外客户占比高达85%以上，而且来海南买房大多是为养生，度假少数。据我了解，海南买房客户大多来自三高地区（高寒、高温、高雾霾），少数来自经济发达省份有钱人。

第六步：客户购房心理

■觉得在海南买房有面子

■为了身体（雾霾/支气管炎/咽喉炎/寒冷/高温/空气环境）

■旅游度假养老

■有出息子女买房孝敬父母或长辈

■为了逃避一线城市生活及工作压力，看好海南国际旅游岛发展机会，换个城市心情

第七步：项目整体《营销定位》

功能定位：“香水湾小型城市综合体”和“游客来陵水旅游目的地”

产品定位：五星级酒店、洋房、联排别墅、酒店式公寓、普通住宅、商业配套（风情街+养生休闲设施）

景观定位：东南亚风格、高品味山地建筑

第八步：广告宣传主基调——繁华阅尽自然才是生活本质

■自由、随性、逍遥、浪漫、情调、畅享多姿多彩旅游度假旅居生活。

■全龄全享逍遥旅居地。少年拥有自在闲趣、中年领悟智慧达观、老年获取生命滋养。

■紧扣山、林、湖、海、田、园、泉、墅全生态旅游养生资源

■一站式生活商业配套、一对一养老贴心服务

■地产+旅游

第九步：案名

案名如：山海传奇

产品组团案名：

酒店——圣女果假日酒店

别墅——名门望府

洋房——玫瑰公馆

第十步：楼盘主题形象推广语

广告语：“意境山居、美哉生活”

高炮广告语：‘因海而来，为山而留’—— 养生还是靠山好

‘要山要海，不要人山人海’—清静才是硬道理

“千里慕名来看楼、人生到此不思归

楼在湾中客未识，一举成名天下知”