望京SOHO见证上千家创业公司兴衰，5年租金翻两番，如今也缺租客

最后更新：2023.10.23 00:10

文 | 王妍

编 | 张硕

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这里是望京

望京SOHO门前，整齐划一地摆放几百辆共享单车。因为距离附近三个地铁站的步行距离都超过1公里，自行车是这里绝大多数上班族必不可少的交通工具。工作日的早上，站在望京SOHO的高层办公室里，向地铁站的方向望去，乌泱泱的一群人，像蚂蚁一般涌向周围一栋栋建筑。

与同处四环外、同是中国互联网公司标志性聚集地的西二旗相比，望京SOHO楼里的年轻白领们时尚入时，楼下有风格多样的美食和以数量取胜的咖啡馆、便利店。相同的是，深夜灯火通明的大楼、挤不上去的地铁、排不上队的班车，和永远堵得水泄不通的十字路口，时刻挑战着在这里为梦想和生存而奋斗的上班族。

五年前，望京B29地块项目用地经过地产商SOHO中国之手，从一块荒地，摇身变成从首都机场进入市区后的第一个地标性建筑，被誉为“首都第一印象建筑”。这座由三座椭圆形的高塔组成的写字楼，最高的塔三有47层，高达200米。外墙上布满粗细不一的白色铝板，远远看起来，在阳光的折射下，三座高塔像竖立的三个巨大的蛋壳。

图/视觉中国

电影《中国合伙人》里，黄晓明扮演的成东青就是在这里，搬着梯子、戴着手套，一盏一盏地拧熄电灯。望京SOHO出现在越来越多的影视作品里，何佳发现最近追着看的一部电视剧里，望京SOHO是主要取景地，曾在这里工作的她决定弃剧，“看个剧都把人活生生逼出焦虑。”社交媒体、朋友圈，很多年轻人也把这里作为北京的打卡胜地，都对这组“巨蛋”表现出异乎寻常的迷恋。

有人赞叹它的前卫，有人诟病它华而不实。外面的人被它出自国际建筑奖的设计师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）笔下的惊人想象力所吸引，长久待在里面的人却觉得为了追求建筑风格，牺牲掉的使用率让这里变得压抑：“在里面上班时间长了会有一种压迫感，因为整体上空间非常局促，除了工作区域，基本上没有什么公共的休息和活动空间。”

在地产商潘石屹身体力行的推动下，从2014年望京SOHO开启招租后，这里一度成为全北京创业团队密度最高的区域，被称作中国新的创业“硅谷”。曾经醒目的灰色“第一高楼”，被许多创业者暗下决心，要让自己的公司有一天也搬进这里。

不过五年时间，“中国新硅谷”也在发生变化。周边高低不一的写字楼拔地而起，巨头企业入驻的高档写字楼和填满创业梦的繁杂办公区隔街相望。不变的是，总有公司到来和离开，这里每天都在发生着商业世界的生死故事。

生和死，每天都在发生

夏萌在公司三年半，一个月前提离职的时候，她才发现自己已经是公司里十足的“老人”。1998年出生的实习生已经进入职场，周围蠢蠢欲动的创业者来了一茬又一茬，她感叹连楼下的沙拉店和健身房都不知道换了多少个品牌。时间的翻云覆雨之手，在望京这个小世界体现的淋漓尽致。

每次和新同事去望京SOHO对面的合生麒麟社吃饭，她总会想起在很多美食聚集的大厦间，曾经辉煌一时的“扫码一条街”，那是O2O创业的巅峰时期。最热闹的时候，几十名地推挤在这里，争相推销自己的APP。“当年从这头走到那头，如果你愿意全都扫一遍，从餐巾纸到保温杯，东西多得都拿不过来。”夏萌仿佛在回忆一段很遥远的历史。

“扫码一条街”，聚集了一批扫码求关注的商家图/视觉中国

实际上，这不过是四年前发生在望京SOHO的创业潮，它的毛细血管里的一个“切片”。大浪淘沙，这里见证了太多创业公司的生生死死，中转往来。夏萌还记得，3年前刚入职，在她的办公桌上，还留有上家公司触控科技留下的贴纸印迹。

这是一段被人津津乐道的开场。作为首批入驻望京SOHO的公司，触控科技曾是塔三最大的客户，当时仅其一家的租赁面积就达到2.4万平方米，而塔三的总建筑面积不过12万平方米。更重要的是，因为当时来得早，“势力范围”足够大，触控的租金仅只有每平方米每天4元多的优惠价格，这让很多后来者艳羡不已。

因为游戏行业的资本寒潮，以及激烈的市场竞争，触控上市未果，团队人数也收缩到当时的五分之一，突然闲置出来的办公区也以每平方米每天8元左右的价格被租了出去。从美丽说到畅思，就连后来的租户也接连换了好几轮。

潮水尚未褪去的时候，小蓝单车也在这里度过了最为疯狂的阶段。2017年初，共享单车的颜色大战正轰轰烈烈，面对竞争，小蓝单车CEO李刚意气风发，舆论风口上，他在望京SOHO的咖啡厅接受多家媒体采访，反复强调“先赢不算赢”。2017年5月在SOHO办公室举行的发布会上，他畅想要通过广告盈利，先于对手打一个翻身仗。不过三四个月之后，小蓝单车就陷入融资不顺、用户押金难退、拖欠供应商款项的负面新闻。

创业公司的兴衰交替，在这里是再稀松平常不过的事情。2015年，因为优酷土豆注资，在资本的推动下，A站离开武汉进军北京，并直接搬进望京SOHO。作为国内第一家弹幕起家的视频网站，A站曾经聚集了数量最多的二次元爱好者。

某种程度上，望京SOHO一度是这座城市里的娱乐重地。除了广州的虎牙、YY和武汉的斗鱼，陌陌、熊猫TV、映客、一直播都密集驻扎在这里。夏萌还记得，因为都是二次元的文娱公司，她和同事还曾去A站拜访“取经”。去年，因为内容变现困难，融资不顺，内容制作者流失，A站出现资金链断裂，最终未能逃过创业公司的另一种命运。

2014年上市前夕，陌陌以每平方米每天5元的价格在塔二租下5660平方米，彼时团队不过200多人。前台，一块一人多高的LED 屏，实时显示着陌陌的用户增长数据。创始人唐岩每次进门，都能看到上面的数字。他知道，这个数字每增加一点，公司离上市就更进一步。这一年 12 月 11 日，唐岩抓起两岁半的儿子之手敲响了纳斯达克的开市钟。成立三年时间，公司市值达26.57亿美元。

2016年，映客从国贸附近的普通民宅搬到望京SOHO。映客CEO奉佑生曾回忆，映客从西大望路的一栋2层楼起步，三年做成了独角兽。资本热情退潮后，虽然2018年映客在直播行业杀出了一条血路，几经波折后成功走向资本市场，并从望京SOHO搬到相距一公里之外的绿地中心。但直播行业的盈利难题，仍然困扰着仍在SOHO玻璃幕墙里的所有玩家。

映客CEO奉佑生图/视觉中国

洪琳庆幸老板早在去年年初就提出“过冬计划”。从直播、兴趣社区到对话小说，克拉克拉(KilaKila,原红豆Live)进行了多种尝试，但是公司研发与内容生产的高投入，和变现能力、用户持续的活跃度之间始终难以达成平衡。所以即便在去年年底拿到一笔融资，克拉克拉仍然选择优化了一部分员工。

资本市场的微妙变化，创业企业感触最为灵敏。“前两年，出海项目只要故事讲得好，公司融资就基本没问题。但从去年开始，投资者对项目变得非常谨慎。”面向中东市场的游戏支付、社交公司Mena Mobile的创始人马志军告诉AI财经社。去年，因为团队的扩张，公司从塔二的160多平方米扩租到400多平。

他还记得，公司Pre-A轮的时候，他在拿到的7个TS里面选了包括贝塔斯曼在内的3家投资方。但今年的B轮，正在接触的三家投资方都来自中东本地。

一头扎进风口的上市公司也未能幸免。2017年，一家新三板挂牌公司选择搬进望京SOHO，并宣布推出新产品进军共享充电宝领域。但共享经济的寒流之下，甚至还没能走进主流战场，就迎来退市、裁员的结局。

韩姗姗告诉AI财经社，因为移动互联网流量红利不再，现在共享经济很难有什么利润，“大的公司资源可能还多一些，小公司投入技术人员相对较高，前期利润微薄，再加上去年融资难，缩减人员，治标不治本，也试着改变战略方向，做过学生线上课堂教育，也是投入太大回报低。”

风口里的天上地下，猝不及防的离别开始频繁发生。

3月10日，在员工离职、主播维权、高层内斗的各种传闻持续了半年多后，熊猫直播的命运终于尘埃落定。含着金汤匙出生的熊猫直播因为创始人是王思聪，2015年9月创立之初，就在望京SOHO塔三租下18、20、23三层，占地面积超过5000平方米。并在之后相继获得5次融资，一时风头无两。

但在这场比赛烧钱换流量的游戏里，缺钱成为压垮熊猫的最后一根竹子。COO张菊元表示，从2017年5月至今，熊猫TV在22个月内没有一笔资金注入，管理层在过去两年至少寻找了5个潜在投资方，但遗憾的是最终没能解决资金缺口。

熊猫直播是彭彭毕业后的第一站。因为一直喜欢玩游戏、看直播，在拿到多个互联网公司的offer后，他还是选择了熊猫，成为一名主播运营。他承认，“当然也有一部分原因是冲着王思聪。”

他还记得，2018年2月的年会上，当天最大的奖品是欧洲15日双人游和一次乘坐王思聪私人飞机的机会，但比起中奖，和王思聪的聊天自拍让他高兴了很久。

去年8月，是熊猫直播最后的高光时刻。王思聪注册成为LPL职业选手，代表IG电竞俱乐部出战8月19日对战VG的LPL夏季赛。比赛阶段，办公室里每天灯火通明。短短几天，熊猫直播的用户活跃度和流量迅速创造了2018年以来的新纪录。

图/视觉中国

但现在所有的一切都被清零。3月15日，在SOHO的塔三，员工们陆续前来办完离职证明，虽然没有拿到年终奖，但这并没有影响他们对公司的不舍。“虽然只来了一年半，但这会是我最怀念的时光。”从公司离开的时候，彭彭和同事们每人都带走了一些熊猫周边，留作纪念。直到现在，公司内部的微信群依然活跃，甚至还有人期待，灰色的熊猫头像能再次亮起。

留恋的情绪之外，在望京SOHO大楼里的退租、扩租，创业公司的更替始终在默默进行。无论如何，用户需求和使用习惯还是在这里保留了下来。当一个新的风口出现，望京SOHO仍然是创业者冷启动的最先选择。

互联网咖啡在望京SOHO打响了第一枪。2018年11月，瑞幸咖啡在望京SOHO进行前期测试。因为人流多，不缺新客，瑞幸在这里投放的广告并不多，主要为了测试3万人覆盖的SOHO需要多久能够达到单店的最高产能，基于APP的裂变数量、拉新速度究竟能有多快。1个月后，连咖啡也宣布在这里落地了首家实体形象店。

短短7天后，熊猫直播的前员工收到一家曾经面试过的公司offer，他意外地发现，上面的办公地址再熟悉不过，熊猫直播原本位于塔三的23层已经被这家医美公司租了下来。他好奇的是，“不知道能不能挑自己原来的工位？”

SOHO也缺租客

名牌手表，腰间大大的logo“H”，西装革履的曹琦，比起身边走向写字楼的绝大部分人，都更像事业小有成就的商务人士。作为入行5年的商业地产租赁中介，用他自己的话来说，几乎是看着望京“长大”。现在他的那辆黑色奔驰的主要用途，就是带着前来看房的客户往返在望京SOHO和它周围2公里的商业楼宇。

最近前来看房的人，偶尔会提及流传在坊间关于风水不好的说法，“玖富、陌陌、每日优鲜、新氧……”每每听到这个，曹琦就开始扳着手指数这些从望京SOHO起家的大公司。“新氧就在塔三，最近刚刚上市，很多高管都去了美国，阵仗很大。”5月3日，成立6年的新氧登陆纳斯达克，市值最高突破20亿美元。曹琦的言语间，总是表现出对许多公司都十分熟稔的样子。

在望京SOHO，曹琦见过太多创业浪潮里的公司新生、扩张、裁员，又或者干脆消亡。在他眼里，这就跟四季的轮替一样，是再普通不过的事情，“这里有上千家公司，不可能全都活下来。”

从公司的外部融资到内部的工位密度，对于入驻客户的实力和状态，这些中介们的心里都有一杆秤。2013年，医美平台更美和新氧先后成立。曹琦还记得，2015年2月，更美以每平方米每天6元的价格租下了SOHO塔三A座25层的一间900平方米的办公室。“刚搬进来时，只有几十人。”差不多是在同一时间，新氧也搬到了同一栋楼，后来金星的办公室就是潘石屹和张欣曾经办公的地方。曹琦感叹医美行业是真的赚钱，“大多数公司设计也就六平方米一个人，他们是十几平。”

经历过医美O2O平台的跑马圈地，双方的竞争也更为集中和激烈。在曹琦的眼里，拿了一轮又一轮的融资，不断扩租的面积就是最好的证明。“离开这里的，通常都是要么难以支撑，要么就是发展得更好了。”因为公司的不断扩张，SOHO无力承载这些已经由小公司变成独角兽企业的全部，他们被迫散落在各个楼层。经过4年，新氧的团队人数已经超过900人，上市之后，它也即将从望京SOHO搬去来广营超过1万5千平的独栋写字楼。

曹琦用“陪跑”形容自己跟客户的关系。除了把尽可能多的优质房源握在手里，他们还要想办法，怎么比同行更了解这些公司的动态。让有意向的租客能下定决心进来，经手的公司扩张很快，或者即将上市，则是一个更好的信号。每一场变动都意味着新一轮的赚钱机会。去年底，曹琦成功帮一个老客户找到新的办公楼，光提成就拿到上百万元。

偶尔也会遭遇不可抗力因素。不久前他接触的一家金融公司，因为位于中关村的房租即将到期，想要搬来望京，还没等到签约，4月份金融投资类公司停止变更的一纸新规定，让他们只能作罢。

还有些半路杀出来的令他“抓狂”的变化。他花费几个月时间给一家准备搬离SOHO的公司找到合适的新楼，临近签单，对方却突然反悔，对接人告诉他因为老板的个人关系，直接找了开发商。仅这一笔单子，曹琦透露他的个人损失超过50万元。

“其实这样租下来的价格并不会低，因为开发商也不会希望这样的事情发生。”在他看来，比起竞争，他们在开发商那里更多扮演的是被需要的角色，双方相互依存。“开发商不可能只靠自己的能力就把这些楼租出去，SOHO这里少说有300多个中介，但还是有这么多闲置楼层。”

如果穿越时光隧道，2014年算是望京SOHO的第一个里程碑。当年4月正式启动预租之后，触控科技、陌陌科技、奥图科技等数家科技公司率先入驻望京SOHO。比起中关村，彼时的望京SOHO仍处于价格洼地。但是随着互联网公司的不断聚集，韩国城和外企大楼的标签逐渐成为过去，租金也随之水涨船高。

有数据显示，刚交付使用时，塔三的互联网公司比例达到了90%。中介林涛记得，不到一年的时间，36万平方米的办公区间达到九成出租率，每平方米每天的价格一度接近13元。这些数字，简直就是望京SOHO当年的“话语权指数”。“基本上在北京的移动互联网的大公司都集中在望京SOHO。”SOHO中国董事长潘石屹话间透出自豪。

和创业的不同行业拥有窗口期一样，SOHO的竞争者也很快到来，地产商在望京轮流上演“你方唱罢我方登台”的戏码。2015年，望京绿地中心3号楼封顶，Alibaba橙色的硕大LOGO被高高挂起，这栋斥资16.8亿元、共31层、高150米、地上面积约5.5万平方米的超高层建构，将作为阿里巴巴集团的北京总部大楼使用。

图/视觉中国

2016年和2017年，第二栋阿里绿地中心大厦建成，保利国际广场、利星行中心二期A座、利星行中心二期B座、金辉大厦也都交付使用，拔地而起出现的近50万平方米的新增供给，让入驻望京的公司有了更多选择，地标性建筑也几经易主。

当时准备将公司搬到望京的李玲直接打了退堂鼓。“2015年的价格涨幅非常大，一年前的六块直接涨到九块，这还只是望京SOHO的价格，像绿地中心因为阿里巴巴的入驻简直像是坐着火箭攀升。”林涛记得最开心的还是附近的居民，房租价格也迅速上涨，“开始跟三环一个价格。”

连续多年的突飞猛进，从去年下半年开始，林涛开始发觉生意变得不太好做。据他介绍，除了去年拿下的一个3000平方米的单子，几乎全都是初创公司几十平的小单子，所以抢单现象很严重。“我们这行就靠大单，不然挣不到什么钱。”

大环境不好，“能够经得起这么折腾的公司并不多。”让林涛觉得有些无奈的是，他带着其中一家公司看了一年的楼盘，直到现在，对方仍迟迟没有签单。但SOHO却改变了交易策略，因为塔三由开发商自持，2018年8月，SOHO中国宣布全面开启竞价出租模式，价高者得。

SOHO中国副总裁徐晋曾解释采用竞价租赁的初衷，因为望京SOHO的出租率达到99.6%，经常会出现几家客户为了争抢房源托各种关系，出于公平，推出招标采购的管理办法，不过老客户的续租和扩租会优先考虑。潘石屹也在当时表示，只要不是非法集资公司、传销公司、夜店公司，“谁的价格高谁就符合”。

但在许多中介看来，某种程度上，这就是开发商的一种噱头。林涛告诉AI财经社，望京SOHO三座写字楼加起来的空置面积已经超过2万平方米，原本在官网上明码标价的塔三，开发商也开始松口给中介一些折扣。竞标也谈不上激烈，“为了走这个流程，今年有一单其实就是自己跟自己竞拍，因为太麻烦，现在有些公司听说还需要竞拍则选择直接否定SOHO。”

和野心勃勃的时代相比，望京SOHO的地位大不如从前，中介心里的那杆秤也已经偏向不远处的其他甲级写字楼。虽然他们其中每一层的景观都差不多，但是与那些后来者的管理严格相比，曹琦觉得现在的望京SOHO“鱼龙混杂”。

“其他楼盘底层招租只接受像银行、咖啡馆这种，SOHO一层的餐厅原本也是主打轻食。”但是现在那些飘散在楼里，扑面而来的混杂着复杂饭味的气味，和高端格格不入，并不符合那些大客户的偏好，“现在这里就是图个便宜”。

但这里仍是林涛带着客户看房的第一站。他手里有一套即将在7月份到期的房源，包括物业和取暖在内，每平方米每天6.5元，而周围的其他价格都在10元左右。相比之下，SOHO房源体量大、户型多，更关键的是，价格便宜。而且塔一、塔二的房源来自私人业主，租金的谈判空间更大。

今年年初，因为房租到期，直播互动平台克拉克拉原本想从望京SOHO搬去附近的写字楼，但是行政人员比较了一圈，因为其他楼盘的价格太高，搬家计划不得不搁浅。

梦想和野心

33寸半人高的行李箱立在办公室墙角的位置，来北京三年，在连续两次被房东临时通知不再续租后，马志军决定不再租房，所有的行李都被他收进那只随时可以带走的箱子里。因为常年往返在北京、福州和中东三地，他发现自己每个月住在那间屋子里的时间不会超过15天。

3年前，因为在当地“找不到合适的人”，马志军听取天使投资人的建议，将公司从西安搬到北京。“但来到望京SOHO完全是个巧合。”马志军向AI财经社回忆，来北京后他见到好朋友李天佐，“当时他的公司新银河就在SOHO的塔二。”得知马志军北上的想法，李天佐提出可以先在自己的公司办公过渡。

后来在A座的2106，马志军和15个员工开始了创业的新阶段。他感慨在关键时刻朋友的帮助和义气，“搬进SOHO的半年多时间，他一分钱都没有收。”去年，公司在中东市场的C端用户已经超过1500万，随着团队的扩张，办公室也比原来大了许多，长年在会议室办公的他终于有了自己独立的办公室。

“原来有些人可能觉得中东不是出海的热门国家，合不合作都没有关系。”大环境不好，游戏、电商，往出走的公司都在寻求更多的可能，因为一直专注于中东市场，“现在找来的人特别多。”

UU跑腿CEO乔松涛被这里浓厚的互联网气息所吸引。2016年，他带着郑州的团队来到北京，在最先落脚的办公地点大钟寺，UU跑腿创下了三个月的业务订单记录，这让他看到北京市场的可能性，于是提出双中心运营的战略思路，将公司搬进望京SOHO。

他用“试验田”和“先行者”来形容SOHO的氛围。在乔松涛看来，因为望京SOHO集聚的年轻人足够多，他们接受新鲜事物的能力更强，对于共享资源方面的优势不言而喻。“互联网在经历O2O风口的时候望京被称为‘扫码一条街’，在共享经济火热的时候望京也是被共享单车、共享汽车划为重点商圈和首批实验地。”

但是对于大多数创业公司来说，带着野心和梦想到来，留下并不容易。让公司“住”在望京是苏慧的梦想，从河南来到北京后，她也曾来到SOHO看房希望可以留下。“站在30层楼高的地方，看向对面，那种激动，是你想要攀登高处的决心。你心里有无限的遐想，和对未来的憧憬。”但是因为租金价格，她不得不将自己的梦想安放在他处。

粉笔网副总裁袁东也发微博感慨，“做企业的压力太大了”。去年12月，粉笔网从不远处的利星行搬到望京SOHO，以每平方米每天10元的价格在塔三租下27层、28层和43层，面积超过6000平方米。“所以龙哥每天一大早醒来就欠潘石屹6万块，一个月就是180万，一年就是2000多万的房租。”

李晓宇没有见过SOHO的商业最热闹的时期，自他来到这里，见过太多的生死和流动，什么时候能够加入与它距离不过几条街的巨头变成了新的梦想。但是巨大的工作压力，不允许他停下手里的工作，也容不得去想太多。今年3月，他的生活节奏比996还要残酷，每天早上九点起床，十点上班，晚上下班基本上都在十一点以后，“除了工作，基本上没有什么自己的生活”。

但能够住在附近已经足够幸运，晚上11点，北京地铁14号线望京站，换乘15号线开往顺义的车上仍挤满了人。凌晨1点，SOHO门前停着一排出租车，等在路边的司机有人已经睡着，还有人点着香烟站在车旁。常常加班到深夜的顾玲回头看了一眼依旧灯火通明的SOHO， “大家是不是都在徘徊和犹豫着死撑着维护那股拼劲儿。”