“玉带环腰”之地，一个长期主义者的“街区风水学”

文｜豹子哥

风水我没有什么研究。不过我觉得，它的街区设计会有给武汉人带来惊喜和意外的一天。

所以每到一个新的节点，我都会问他们“下一步会怎么走”。

整体规划没打开之前，这显然不是一个好回答的问题。

▲ 项目所在的汉江段夜景

4月底，武汉市规划局公示了“武汉汉江新世纪投资有限公司汉江村城中村K3地块及扩大地块的规划方案”。

是时候公布答案了。

这块地最早为“汉江新世纪”手上的汉江村改造地块。

2016年初，武汉万科以45亿元收购新世纪，开始对项目全面优化并操盘，更名为万科新世纪翡翠滨江。

K3地块，就是翡翠滨江的三期。

当我看到它的项目排布和设计全景图，并和万科的人聊到它的时候，我找到了那种意料之中的意外。

在房圈里时间长了，天天都能听到尊重土地、读懂城市之类的豪言，有些最后沦为一句善意的口号。

万科这个作品没有就事论事，而是确有思考。

▲ 项目规划效果图

01.

从龙王庙江段汇入长江之前，汉江在上游8公里处拐了一个弯。

汉阳一侧的地块在此北向凸起，历年持续冲刷，给了汉阳一大片难得的城市湿地。

湿地一侧的知音桥（江汉二桥），是武汉二环线过江汉的要道。

湿地另一侧，江汉七桥在建。

双桥之下就是完整的湿地。即修建中的汉水公园。

这里坐拥通连全城的陆路快速交通网。

▲ 项目交通区位示意图

不论是经琴台大道/汉阳大道往东、经长江大桥后直达武昌腹地，还是通过二环线过知音桥后西向进入古田，或东向插入航空路、CBD等闹市，都能做到便捷可达。

向南、向西的道路也多是龙阳大道等城市级干道，可快速接入其它环线。

可以说，城市腹地十余个主要繁华区，和这里都能互相接驳。

项目所在的二环线汉阳桥头堡地段，不论是交通还是未来的商业、人气布局，都有门户级潜质。

听起来相当不错。

不过，当年万科进场时，很多同行的第一反应是，要让这里变得“很万科”，难度相当大。

因为用楼盘开发前惯用的价值点对标，这地方的先天条件不算上佳。

1、看了琴台大道在项目周边的城市品相，客户容易产生抗性。

2、地铁也有点尴尬，离王家湾站、玉龙路站直线距离都有约1.1千米。

起到这样一手牌，相信多数开发商破题的方式，应该是接地气、做性价比，中规中矩地卖出去。

以万科的品牌溢价，肯定能赚钱。

但也就仅此而已。

万科当然不想做那种“多数”。

它从一开始就看到了这里的价值，而且没给自己留下摇摆的可能。

02.

他们去了二子玉川。

东京最年轻的街区之一。

位于日本东京世田谷地区。但在旅游地图上并不常见。

它的出名主要不是因为旅游，而是宜居。

在东京“2019年家族最想居住的街区排行榜“中，它位列第三。“一个很适合育儿，有自然和河流，面向家庭的设施丰富又很有时尚感的地方”。

流经都市的河流边上保有大片的公园绿地。秋日的午后，大家坐在草地上聊天；早晚还能欣赏到美丽的日出日落。

不远处，就是繁盛的都市场景。片区住户中，有儿童的年轻家庭占比较高。主妇们喜欢在那些与河川相邻的商业街区坐下，购物亲子一条龙。

▲ 二子玉川空中花园步道

▲ 二子玉川住宅区附近的小河

日本的工业化和城市化比我们早。

二子玉川曾是一个采沙场。1982年，东京开始计划实施二子玉川RISE综合开发项目，在这个看起来很LOW的地方，融合公园、商业、住宅、写字楼等功能。

现代与传统和谐，繁华与恬静同在。

翡翠滨江与二子玉川所在的板块，实在太神似了。有些方面前者甚至占优。

除了陆路交通条件相似，就连地貌和城市区位也相仿。

▲ 二子玉川

▲ 翡翠滨江旁的汉江

翡翠滨江北侧与汉江之间，是武汉二环唯一的大面积滨江湿地，据守汉江最美一公里。

武汉已将其规划为60万方的城市湿地公园（已建成约10万方），比中山公园、解放公园都大。

▲ 二子玉川

▲ 翡翠滨江旁，在建的湿地公园

二子玉川和翡翠滨江都处在人口密集的超大城市，城市起步时板块的人居价值被忽视，都面临旧城“翻新”的课题。

周边现有开发密度相对较小，外部环境有可塑性。且适合规模开发。

设计团队最终从二子玉川找到了灵感和模本，进而形成了自己的规划思路：

1、打通翡翠滨江住区、商业与自然湿地及公园的边界，营造出生态区域里独特的城市美，并让其与城市各板块便利、友好对接。

2、用丰富的交通流线特别是步行系统，串起各板块的体验式商业街区。让这里成为市民“最想逛的住区、最想住的街区”。

03.

后面的各种细节和过往，就是按这个走向。

如果拿这一片区的地貌做“范本”，从一开始的整体规划上来看就很符合万科的喜好：

边界模糊后空间便关联起来了，并整体更有功能性和张力。

除了建筑/景观等常规维度，思考务必延伸到片区、进而延伸到城市。

他们找来了国际三大巨头之一----RTKL商业设计顾问公司。

设计方实地调研后提出，社区商业不需要太过庞大的体量，但要懂得如何与居民共生共荣。

设计团队的眼光没有仅限于这个百万方项目的住户和商户。而是考虑了半径1公里范围内恒富苑等数十个老社区10多万潜在客群需求，以及周边众多中小学校的亲子教育及娱乐需求释放。

▲ 二子玉川（手绘图）

▲ 翡翠滨江（手绘图）

万科觉得，只要能把这些区域潜力引导并激发出来，既可以自成一体形成“人-社区-商业”的良性生态，进而提升片区和城市的影响。

翡翠滨江的商业，最终要比周边“盒子”似的综合性购物中心亲切便利，也要比那些临街老旧街铺时尚舒适。

无论是商业建筑形态，还是业态服务功能都能够与城市其他区域形成错位互补。

从而给市民提供不同的选项。

实现的方式，万科和二子玉川一样，都用了类似鱼类“洄游”的内外动线逻辑。

注入的第一个元素就是便利曲折的天桥或连廊。

从K2地块开始，每一层街区都有连廊链接，一直连通至建筑体量比K1+K2更大的K3板块。

互相孤立的个体，因为这个天桥有机串联。所有的单体楼宇不再孤立。

用户肉眼可以感知的第一个变化是：

社区内外，到处都不单调。除了便利通达，还很有层次感。

地面架空层、连廊内、商业体外侧，因为纯人行的交通动线，让整体的步行场景有了更多可能。

这都是规划给到居住氛围的力量。

“玉带环腰”是老天所赐，“街区风水”是自己营造的。

▲ 翡翠滨江二期商业效果图

04.

从三期开始我们才能完整地看到，整个建筑排布因为万科规划逻辑的注入，活了起来。

这就是为什么三期的规划公示后，万科才愿意对外讲，它为了强调住户与周围的互动，会在翡翠滨江的建筑空间注入大量交互式元素。

其实，在已呈现的K2地块就有了规模实践，只不过更多在社区内部可感。

比如，利用架空层形成的社区慢道体系，对空间功能多样性的构思其实是一体的。

核心规划都不是房子，而是人的便利和需要。

这次疫情对全球的影响是全面而深刻的。

其中之一是，居民对社区商业的依赖和认可度会提升，社区商业会被他们作为除家里、住宅公区之外的“第三客厅”。消费黏性会越来越强。

社区商业的价值一定会由此得到拔高。

▲ 翡翠滨江效果图

▲ 翡翠滨江商业区实景（未交付）

这不是全部。

万科翡翠滨江独揽汉江一公里。前面说过，上天赐给汉阳那900亩城市湿地，在日益注重城市生态多样性的时代，不会永远是现在这个样子。就像二子玉川不可能永远是个采沙场一样。

所以，万科在教育配套、景观融入感、建筑朝向、交通连接上，都打了一些提前量。

如果万科只是站在卖完房子就OK的角度来考虑问题，那么随着未来周边的规划兑现，如道路、湿地公园日益完善，承接起来的便利性和时效性都会差很多。有的甚至很难实现。

位于大型湿地边上的情境式商业街区，在繁荣和自然之间嵌入了便利的通达接口后，未来住户在这里最大的体验可能是，比他们印象中的同类片区要“丰富”太多。

万科的底气在于，很多开发商没做过的东西，在它的体系内都有应用范本。只是因为它有习惯性创新，你看到的都是在地化的解决方案。

05.

这就是万科希望给我们的意外。

在一个乍看起来普通的建筑群落，用自己的思考，完成对城市功能的提升。

翡翠滨江约25万方商办楼宇、约68万方住宅，在这片湿地旁边会形成一个巨大的生活片场。

场景和道具给了你，你是未来生活的导演。

你一定想问，这些“生活样本”未来真会全部落地么？

和你说一个听起来很虚的词，叫万科精神。

十多年前，万科输出过情景TOWNHOUSE、输出过红郡。

行内不仅第一次看到了南加州风格、看到了花园洋房，也看到了什么叫对外开放，对内宁静优雅的社区构架。

后来万科输出第五园，又是新中式产品的探路者。

▲ 翡翠滨江住宅内部实景

▲ 翡翠滨江引入的华师附小

顺着这种思路去想，逻辑很容易通。

一间房子本身难以有持久的记忆度。无外乎户型、装修、外立面等，在时间的冲刷下，留下的行业记忆其实不多。

房地产开发能留下什么？

是标志性的产品，是能够一点点影响行业未来的思考和实践。

这些产品不一定都劲爆和颠覆，有时甚至只是微创新，但只要让它在体系内高频地发生，每处项目都会有它的绽放。

就像翡翠滨江、二子玉川这类地方，首先要有人发现它的价值底色。

然后，再用时间一步步去实现。

06.【后记】

时常碰到刚需和刚改同学询问。

说手上已有七八处目标备选，感觉各有千秋，很纠结。

我的答案往往是，你选不了项目的话，就选房企，选那些“长期主义者”的产品。

长期主义者的魅力大概就在于，时间的流逝会让一些事显出它的意义。

仅他们的内部自驱力，就决定了必然全力以赴，而且输出非常稳定。

在市面上，我们常常能听到很多声音，但却极少有听到吐槽万科这不好那不好。

这就是长期主义的效应。

期待翡翠滨江这个大盘，一步步成为典型的“万科造”。

/ END/