房产粗浅分析第二篇：买房如何避坑

在从业的四年多里，我见过无数人，他们对于房产这类占个人或家庭资产极大比例的商品没有一个系统而详细的研究，甚至连基本房产知识都不知道，便在或被忽悠或被套路或冲动或愚蠢或无知的情况下购入，最后被坑。

作为底层民众的我，深知挣钱不易，生活艰难，写这么多房产文章，一大目的便是普及房产各方面知识，减少此类悲剧。

备注：峨眉旅游地产，当年销售之盛况还历历在目，如今如何，大家可以上网搜索，那么多韭菜被收割，原因除了贪婪之外，还有太多无知、自以为、经验主义、小确幸、被洗脑……

这篇文章旨在详细介绍买房各个步骤、提醒入坑点、传播房产知识以及如何省钱。

只以乐山市中区这座均价不到6000的城市为蓝本，大家别抬杠，以小见大就好。

一，确定自己买房的目的。

这个与经济能力、家庭人口、职业规划、工作地点、承受能力、收入水平、未来计划、家人喜好等都有关系。

这里的考量太过宽泛，以上几点对于个人轻重都不一样，我便只举两个例子：

如果，你手里只有10万，父母可以支援20万，收入5000，面临结婚，要尽快入住。

那么，可以确定几件事：

首先：无论你的事业前景如何，你整个家庭未来一大段时间，都会非常拮据，结婚需要钱，彩礼需要钱，婚后若马上要孩子，更是要有现金流，所以房子只能在刚需里尽可能的性价比。

也就是说，你若是男的，必须在可以接受的房源里，想方设法地在说服未婚妻和家里人，做到省钱。

不要跟我说什么一步到位，目前累一点无所谓，以后肯定会更好云云。等你当家了，才知道，现金流多么重要，家庭的重担会压的你喘不过气来，这个经济条件，且这么多地方需要钱，玩自己承受不起的杠杆就是找死。

其次：决不能买期房，你的情况不能等，要么买装修成色很新的二手房，（注意千万不要买到了炒房哦）要么买清水自己装修，办手续、装修、去甲醛，快的话，至少七八个月。

二选一，自己想清楚。

另外：你没有一次性的能力，就不要想着能买到最便宜的房子，所以，遇到差不多满足的，家里人都勉强接受，就行了。

最后：必须看很多套房子，买房子，千万，千万不要嫌麻烦，省事儿就会多花很多钱，这里的单位至少是“1000”，一旦被坑，很有可能，半年白干。

如果，你在异地上班，手里有15万存款，家里有些钱，能支持你在乐山这样的三线半城市全款买一套60万左右的3房电梯，你在我们乐山有个交往2个月的女朋友，在自己的思维和旁人的鼓动以及社会对比下，想在乐山买房，那么一定要谨慎。

你在乐山定居的可能性并不是很高，婚恋的不确定和工作的不安稳都可能使你离开这座城市，所以，决定好了要买房，投资和自住，两方都要考虑。

因为，你很可能会卖掉这套房子，能赚一点是一点，赚不了也得尽可能的保值。

还要兼顾自住。

所以，选核心位置的小三房就好了。

这类房子，流通性大，保值率高，居住也比较合适。

别买郊区，尤其是远离主城区的郊区，在目前的态势下，就是赌大小。

二，决定好了方向，就把位置、户型、面积、装修情况、房龄、楼层等参数一一锁定在一个不大区间，然后做前期调查。

这个调查快的话，一天就足够了。

怎么调查呢？

在58同城或者安居客上搜索此类房产，这里虚假信息尤其多，假的地方一般在实际面积、位置、户型。

真正有用的则是调查新楼盘的价格，当你确定了一个位置，就在网上搜索这个区域的新楼盘的普遍均价，便可以得出整个位置二手房的大概价格，一般情况，清水二手房的单价要比新楼盘低。

个人觉得，这个步骤是没时间看房的不得已，若有时间，可以绕过。

3，联系中介看房。

如果你本人对房产的面积、户型、楼层、小区等都比较熟悉，中介每次给你推荐房源时，你都要让他们把房产各个参数一并发与你。

备注：不要只问一个楼层，还要问总高，万一给你说11楼，结果是顶楼，看了大抵是白看。价格一定要问，还得搞清车位、物管费、房龄，总之，看房前，能了解多少就得了解多少，尤其是你所在乎的地方。

并且，还要有照片，尽可能多的照片，甚至视频。

这样可以省去很多次无效地看房。

如果你本人除了理论，对房产一无所知，那就先看个十来套房子，新楼盘都楼一眼再研究。然后再重复以上的流程。

有了心意的房子，便实地看房。

四，实地看房是重头戏。

首先说明一点，我本人就是房产中介，可以明确告知大家，在我乐山这类三四线城市的房产中介，他们其中的6成以上的大部分，卖房基本只考虑个人利益。

所以，在整个带看途中，只要他们发现你有当天买房的可能，无论基于对你的了解还是这套房子本身是否居住舒适、价格适中、没有严重缺点，一旦你表现出对这套房子的意向，那么他们会极尽可能的逼你当天购买，尤其是新楼盘。

因为有些二手房当天想买也买不成，但新楼盘，只要你想买，都可以交钱锁定房源。（别拿没预售证的楼盘抬杠，这样的情况实在太少）

所以，面对中介，就算对某套房子有些意向，千万别一开始表露，因为当他们发觉了端倪，介绍这套房子时就会把“着重优点，弱化缺点”变成“着重优点，把缺点变成优点”了，然后扰乱你对房子的判断。

一旦如此，你会在第一眼的好感里继续加深美好，有一定几率冲动下定。

中介的套路尤其多，我在先前的文章里写了无数故事，这里只简单叙述看房过程需要注意的细节:

第一：中介为了匹配房源和对你深入了解以便见人下菜，他们会问你无数问题，这个些问题分三类。

第一类：你对房子的要求和本人预算。

直接回答就行了，他们会按照需求继续找，因为在微信聊的时候很多细节会忽略，在中介手里第一次看房，只要不是新楼盘，成交的概率极低。

第二类，带客三问——有没有看过房；有没有喜欢的；喜欢的为啥不定？

这些问题可以搞清你买房的轻重缓急和对房产的了解，以便他们制定策略对付你，比如，发现你是马上就会买的客户，那么一定会带你去新楼盘，和置业顾问打配合，或引诱或忽悠或制造焦虑，逼你下定，因为中介知道，你买房急迫，很可能中招。

所以，你都这样回答：看过；有喜欢的；但价格不合适。

第三类，或多或少涉及隐私，比如：家庭住址、工作、收入、婚姻等一系列问题。

因为，只有对你足够清楚，他们才能更清晰的分析出你可能的动向和心理，然后针对下药。

这类问题，我建议都回答，真真假假，自己看着办，千万别单纯的全盘托出。

以上问题，只要事先有准备，都可以从容应答，按照我说的去做，会给中介一个信息——客户对房产有些了解，市场也有过调查，买房很诚心，可是不好骗，我们有机会，但必须找出优质房源。

所以，你买到好房的概率便增大了。

第二：中介带客户都会在你所指定看的房源外备好其他房源，这些房源也许有和你所要求房源类似的，但一般都有一套比你想要的贵，另外一套比你想要的便宜而达不到要求。

这就是中介带二手房的“三套房”定律，第一套就是在和你见面之前精挑细选的，也许你比较满意，但想再看看，然后他们带你看贵的那套，你觉得贵了，买不起，最后带你看便宜的那套，你发现便宜没好货，自然就想念第一套的美好。

有机会就带你回去再看第一套，随后，嘻嘻！

备注：三套房定律的顺序会有区别，这个得看个人发挥，中介老手不会呆板地使用。不过这招都是二手房主导市场时用，现在都挤破头的卖新楼盘，带你看二手房就是骗你出来，看一套就直接拉新楼盘，你有意向就用各种话术逼你买。

第三：中介报价分两种。

知道底价，比如50万，他们一般会往上多报，比如52万，不是为了吃差价，而是留出还价空间，利于成交。

不知道底价，比如房东说价格55万，看了再谈，他们会根据房东所知道房东的情况估测底价，比如53万，报价是也许是55万，也许稍微高一点。

所以，中介的报价9成以上都可以谈价。

第四，中介的介绍基本都有水分，他们所言，你在乎的都要亲自探查。

比如：告诉你周围有菜市、医院、学校、商场，都在很近的位置，你对区域不是很清楚，带看时不可能都去看两眼，就算看了两眼也不会实际调查，所以，如果你在乎学校距离和教学质量，那就开车去转悠一圈，然后多方打听学校情况。

第五：他们会告诉你产权面积86，实际面积100，太多人对空间不敏感，所以很容易中套。

产权面积是房产证的面积，实际面积是套内面积，有哪些区别呢？

实际面积=产权面积+赠送面积-公摊面积，是不是很懵？赠送不知道，公摊不知道，怎么算？

有个简单办法，如果是2010年以后的小区，网上都能搜到户型图，上面有尺寸，简单的加减乘除就行了。

如果没有，不嫌麻烦，就直接用卷尺量长宽了。

为什么说会中套？

因为实际面积本来就很模糊，很多人又忽略了公摊这回事儿，却都知道有赠送，所以就以为86的面积有100平米。

其实只有2011年到2018年之间的房子赠送大，能抵过公摊还有富余，而每个楼盘甚至每个户型在公摊和赠送上都有差别，有些产权86平米，实际能有110，有些有100，有些只有90。

第六，看房时需要注意哪些？

墙壁和房顶有无漏水；

客厅正对之采光和视野以及风水；

如果房子已装修，最好找个装修朋友来看看；

各个区域尺寸是否合理及够用；

其他的就看自己所在意，或者有疑问直接私信我吧。

大体上的注意点就以上，以后想到了再补充。

五，看上了某套房子或新楼盘，绝大时候都不建议当天购买。

回去后实地考察你所能想到的各个点，二手房物业极其重要，最好想法设法再进一次小区，探察物业管理细节。

新楼盘则要查阅城市发展规划、楼盘修建进度、周边项目态势，对于楼盘本身，更要看清有无你所购买房屋之预售证，记住，预售证有多张，要找到你想买的那栋，还要考虑实际户型面积、交房时间等，以及开发商的情况，我之前的文章把开发商是否稳妥分为了四类，这里就不聊了。

为什么不建议当天买，因为在销售气氛下，你会忽略无数问题。

六，决定好了房子，就开始谈价格。

二手房：不要怕难为情，先砍百分之10，比如报价50万的房子，还价45万，然后慢慢添价，这个期间你自己要把握进度，可以适当的逼一逼中介。

比如：都添到47了，你直接说47.5万，但中介费给我打折，否则这套房子就算了。

如此，可以把让中介把房东真实意图试出来，或者更快地安排你和房东见面。

新楼盘：百分之10多了，不诚心，销售会认为你添价的可能性太低，你看着玩的，放弃了，就不和你聊了。

一般新楼盘会首先给你算一个优惠，比挂牌价低百分之5到8，这个时候离底价还有百分之2到百分之3，然后，你可以直接砍掉百分之5以上。

比如，50万的房子，你还价47万。

如果是中介带访，不要添价，目前乐山的中介佣金都在百分之3以上。

所以，等着他们给你放价，你就反复问一句话：底价好多钱？

他们看到有戏，会有包括不限于：打电话、去经理室、换人找你谈等一系列假动作，以表示这个价格争取的不易，一般这个情况，售楼部会在底价之上留一点点，比如，底价48.8万，他们会告诉你49万。

你继续说贵了，这个价格不划算，其他楼盘便宜或者二手房更大之类的话，你假装要走，置业顾问一般不会留你，但中介会让你添价，你可以开始试探中介，直接问他：兄弟，这房子47万，我就要，你整的下来不嘛。

中介看到有机会，哪怕不能狠赚也会心动，但不会直接答应，就会把自己的佣金拿出来和你打来回，具体谈判过程自己掌握，找准一点就行——脸皮厚，不要表现得非这里不买，添价得慢。

操作得当，中介会返给你一半多，要是他们佣金是4个点，价格可以打到47.5万。

这里一定要记住：售楼部只会和你签48.8万，其余的钱是中介给你的，由于会等一段时间，你要让他立字据，放心，他们肯定会立的，记住把身份证和中介工牌拍个照。

七，二手房还有一个流程，当面谈价，这个自己看谈判水平。

我只提醒几点：

1，证件肯定必须看，房产背景参考第一篇文章。

2，中介费是可以打折的，按揭服务费是可以不用出的。

3，当天给了房东定金，一定不要给中介佣金，给了，一旦遇到问题，你会很被动，比如，房东不卖给你了，这中介费怎么办？退还是不退？如果当时没给，那就不怕了。

4，合同不长，一定要看清，哪怕看半个小时。

新楼盘主要就是签合同，合同都是霸王条款，我辈小民无可奈何，但有两点一定细心：

1，单元楼栋房号、面积、户型图必须和之前所定一摸一样。

2，一定看清交房时间，是否和当初所问吻合。

3，票据一定要对好。

八，二手房的售后都很制式化，没什么可谈的。

新楼盘就等着交房吧！到时候还是出了问题，我也没招了。