作者：江岳 微信公众号：首席人物观（ID：sxrenwuguan）

01

刘琪的电动车停在我面前。

这辆2年前购置的小牛行驶过6462公里，几乎所有里程都献给了望京。它的主人是一名94年的商业地产租赁中介，入行四年，目前带领一支6人小团队。

年后几个月正是刘琪业务最繁忙之时，一天带看三四家客户是常事。

他很珍惜这样的日子。去年下半年，更准确地说，从去年10月到年底，他的生意都不太好，最惨淡的一个月，收入只有6000块——在他曾经的10万月入、购买计划中的宝马轿车面前，这点钱几乎可以忽略不计。

最近，他正在为望京SOHO T3 一处房源寻找合适客户。

房源条件很好，18和20层，单层1773平米。唯一不太如意的因素是上家租户：熊猫直播。这家互联网公司已经宣布破产，即将在月底腾退办公室。

熊猫直播在望京SOHO的工作区

讲究的老板，都不太愿意租用经历过破产的办公室。

不过，如果能找到新租户，这笔单子的个人提成将超过40万。刘琪和他的同行们都摩拳擦掌着。

游戏公司们肯定是没戏。大行情不好，具备整租财力和需求的公司不多。何况，即使在平时，游戏公司们也不愿在望京SOHO 办公。风水不好，这个流传在坊间的戏谑，却是很多游戏公司老板的真实想法。

也有不信邪的，但结果似乎确实不太好。

“触控科技以前有13层，后来裁员裁掉五分之一，搬走了”，刘琪对这里的大公司变动了如指掌。

他对风水没有研究，也不轻易表达观点。带看时，经常有老板会请来风水大师同行。同一处房子，不同大师总有不同说法：有人说望京SOHO楼下就是十字路口，有煞气；有人说楼下的小树林和喷泉能抵消这些不利因素。

刘琪一般不争辩，只是观察老板脸色。老板信，他就附和夸赞几句；老板不信，转身带看下一套，干脆利落。

只有在闲聊时，他才会用“玄学”评价这些。

望京SOHO里的公司死亡率确实高，刘琪每个月都会看见一批新面孔。但这很正常：这里有很多小面积办公室，因而聚集了大量初创公司。而创业，原本就是九死一生的事情。

当然，成功的小概率事件也时有发生——

陌陌在这里零散租着几个整层，顺利上市；新氧在这里租过3000平米，最后地方不够才搬走；甚至小蓝单车在这里的时候光景还不错，搬去金辉大厦后才黄掉。

02

望京SOHO三座大楼形成了狭长风口，大风天里，时常有女生裹紧衣襟，无暇顾及凌乱长发，缩着脖子匆匆前行。

春天的信号在这里也很明显。

与春风一起到来的是希望。根据刘琪掌握的数据，去年年底，望京SOHO空置了400多套房源，春节过后才1个多月，已经只剩一半左右。

他的团队最近每天至少能达成一笔成交，大多是初创公司最爱的小户型，七八十平米左右。

旧的公司死掉了，更多新的公司冒出来了。望京SOHO的每一块玻璃幕墙，都在见证了互联网时代下商业的此消彼长。

晚上的望京SOHO

对金钱和成功的追求，驱动着创业者逆风前行，也支撑着望京SOHO的生命力。只要经济没有彻底凉掉，希望没有彻底破灭，这里就永远不缺租客。

望京SOHO一直是刘琪带看的第一站。这里房源体量大、户型全、费用也不算贵——最新租金是每天每平米7.5元（含物业和取暖）。

这个价格是刚刚回调的。

此前，这里活跃着大量押房公司，它们是商业地产圈里的“二房东”，靠转租房源赚差价，望京SOHO的租金一度被拱抬到每天每平米8~8.5元，直到去年年底资本寒冬来袭，押房公司们也资金紧张，陆续退出。

刘琪喜欢如今的“正常日子”。

没有带看任务时，这位年轻人喜欢在望京SOHO“扫楼”，给老客户送杯咖啡，找新客户加微信。每天穿行在楼宇之间，很多时候，他不需要看公司名字就能大体知道业务方向——

动辄100平米前台，还要正对电梯；室内铺设大理石地板或者豪华地毯；实木隔断，顶天立地。这类装修风格的多半是金融公司、律所和影视公司。

大空间，开放工位，隔断作为会议室和洽谈室，这类多半是互联网公司；区块链公司的装修风格也类似，只是有些老板常年在国外，喜欢加入东南亚元素，彰显国际范儿。

细节之外，工位密度也是“有效身份证”。“互联网公司是300平米放50个人，金融公司是500平米放30个人”。

03

在望京SOHO，公司新生、规模调整、甚至消亡，就像这座城市里的日出日落一样，都是寻常之事。

除了破产之外的公司变动都是刘琪们喜欢的。每一场变动意味着赚钱机会。

公司变动频繁的望京SOHO因而成为他们猎食的主战场——一家公司在望京SOHO入驻的时间很少超过两年，要么变大，要么变小，要么注销。

事实上，这也是创业公司的生存规律。在创业最火的2016年，i黑马曾经整理近千家已倒闭的互联网公司资料，得出数据：它们的平均存活时长不到32个月。

融资往往是公司变动的关键节点。有经验的地产中介会密切关注客户公司的融资消息。

融资前后的媒体报道也很重要。刘琪在两年前跟过一家互联网公司，对方原本在望京SOHO租着一整层，拿到融资后，场地需要扩大三倍。那是刘琪入行之后遇到的第一笔大单，看房也顺利，不料签约之前，对方公司突然被爆出数据作假，换场地的事情只能暂时搁浅。

一起凉凉的，还有刘琪高达20多万的个人提成。因为当时经验不足，他没持续跟好这笔单，后来这家公司渡过风波继续换大场地，“肥肉”就被其他中介抢走了。

刘琪无暇为此哀怨太久。

在快节奏的望京SOHO，关注现在和未来才是更重要的事情。刘琪们今天结识的小公司老板，几年后可能就成了上市公司CEO。考验运气和眼力的赌博，成为他们工作的一部分。

好在这里不缺机遇。创业风口的变动给望京SOHO带来着一茬一茬的新客户。

望京SOHO的“扫码一条街”上

前几年，大批金融公司涌进来了。他们很少在公司名牌上彰显身份，取而代之的是“科技”、“互联网”、“咨询业务”这些字眼。没多久，讨债者和警察也跟过来了。等到去年10月，这批像蝗虫一样出现的公司就集体阵亡了。

类似的还有区块链公司。它们从前年十一二月开始扎堆出现，到去年年底时，基本都悄无声息地不见了。

不过，泡沫类公司并不是刘琪们的重点客户。

上个月，刘琪一位同事拿到近300万的个人提成。他帮助某金融公司从望京SOHO迁入来广营的融新科技中心17000平米的办公室。公司内部艳羡者不少，但内行人都清楚，这并非一日之功，而是耐心之下的漫长陪跑，他从这家公司租住望京SOHO 300平米时就提供服务，一直陪伴它成长，提供着更大更好的场地。

这就像多年前流行过的种菜游戏。对于玩家而言，最理想的状态就是播下一片种子，悉心培育，没有遭遇毁灭性的灾祸，也没有在即将成熟之时被人抢走。

这才是中介们最喜欢的望京SOHO财富故事。