致那些年，绵阳人错过了的“问题房”

又到楼市寒潮期，而且只有更寒，没有最寒。

这周一，我们已经对2018年的房地产市场作了全面总结。不妨再回顾一下：

6月前，如果首次开盘去化率为60%，只能算及格，这也是全国地产界普遍的认知，那段时间绵阳楼市也普遍维持在这个水平，大家已经明显感觉到，绵阳楼市下行的脚步声渐行渐近了。

到了8、9月份，绵阳楼市开盘去化率一般报的是60%—70%，营造一种皆大欢喜的氛围，明眼人一看就知道只有40%+，绝对不到50%，房企的紧迫感愈显愈重，一般认为到了深秋季节了，开始耘酿房价从7、8月份的“假摔”到“真摔”了，于是到了10月，绵阳主城区出现“7”字头的刚需房源。

但降价并没有带来明显的销量提升，那段时间开盘的几个楼盘，定价并不高，地段并不差，虽然强作欢颜说去化率达到40%——50%，实质去化率仅30%左右。

11月，绵阳楼市的开盘率进一步走低，有楼盘一兜底回到“6”时代，开盘销量一步到位挺进10%——20%之间。

更要命的，绵阳楼市“问题”房出现。每一轮楼市低迷期都是如此，这一轮当然也劫数难逃。

当绵阳楼市有大量的“问题房“出现的时候，大家都会这样认为：现在你还买房，你白痴啊你？

下面，我们就来盘点一下我们曾经错过的几处“问题房”，从而决定我们买与不买。

“不要卖成金阳公寓”

记得7年前，我刚做地产媒体的时候，无论是房媒界还是地产界，听到的最多的一句互相调侃和打趣的话。

00年前后，金阳公寓是绵阳最“高大上”的电梯公寓，那时候出现高层，装有电梯的房子，无疑就是绵阳的汤臣一品。但不知怎的，金阳公寓高开低走，无论是房价还是销量都直线下跌，到底跌到什么程度我不知道，反正说的是后来买到跟普通多层爬楼梯的小区一样价，导致开发商没赚到钱。那时候，周边的多层也就几百元吧？

虽然现在看来，金阳公寓的宜居性是差了一点，但那地段的小高层，办公还是要得的。况且，同时代的老旧小区要重装电梯要讨多少麻烦，每户人少了三五万能拿得下来？

“别墅卖成电梯价”

说的是富临山庄。00年代中期，把别墅卖到跟普通电梯房源一样的价格，也就2000多元每平米吧？原因是觉得那地段偏，加之富临的产品有个毛病，就是粗枝大叶，过不得细，其实都可以用装修来解决的，但购房者可不这样想，把它与同时期的小岛花园城一对比，富临山庄就很受伤了。

到了后期，富临山庄卖不脱的时候，就出现大量的一口价和抵款房。说来你怎么也不相信，我有个朋友在富临山庄买了一套别墅，500多平米，当时买成40万，买到手后他老婆大骂他是败家子，差点一哭二闹三上吊！到如今，他那套房子被中介公司估计价为700万+，10年时价，翻了18倍！尽赚660多万！这样的好事，别说在绵阳，恐怕放之全国也为数不多吧！难怪有人揶揄说：“这些年，只有置业顾问没骗过你！”

2900元买双水岸的岛居生活

别看东原观天下在去年成了绵阳楼市的销冠，房价几乎每半个月上调一次，直到卖到万元大关。东原最低谷期是12年左右，从刚入场的5000+卖到了2900元。什么原因呢？东原刚入场开发一期产品东原香屿的时候，就掷地有声地许下承诺：不修桥，便退房。在建一个公厕都要盖18个公章的时代，修一座桥哪是开发商一家说了就作数？房价下行，桥又久久没修，东原的售楼处鸡蛋上墙，其房价直线下跌。我有个同事觉得2900元也可以买一套来试试，反正不贵，赌一把嘛。他的观点马上遭到办公室全体同仁的坚决反对：万一烂尾了呢？也难怪，那时，东原长岛久久未修，东原香屿的剩余房源又卖不出去。

与东原香屿类似的还有CBD万达广场，停工期间，从刚开盘的均价5500元左右买到3000+，还有城南新天地在资金困难的时候，一线江景卖到3000+。

绝版资源因“风水”问题房价被腰斩

稍微醒事的人都知道，桃花岛是绵阳城的绝版位置，甚至放眼整个西部城市都是绝版资源。从最初的八九千每平米卖到低谷时的4000+，什么原因？有富临房产自身的原因，但更多的还是绵阳市民的认知原因。谣传的风水说和对江景房、岛居房的价值进行了严重低估。也许是桃花岛开发的时间过早了一点吧，作为内陆三线城市，当时大多数购房者的认知还没有上升到抢占环境资源和稀缺资源的高度上来，近一两年来，江景房与普通地段的房子的价差才真正拉到比较正常的区间。现在，个人认为，无论楼市行情怎样变幻，如果桃花岛的二手房卖到15000元以下，价值仍然是被低估。

当我们的城市越做越大，环境越来越恶化，人们的物质生活水准越来越高的时候，江景房，特别是像桃花岛这种绝版地段的岛居房，其价值才越来越彰显出来。00年初，我在广州工作的时候，同样的地段，江景房与非江景房的价差就可以拉到三倍以上！所谓的风水，那只不过是竞争对手的肆意抹黑罢了。在我的眼里，一个人的风水，一个家庭、一个企业、一个国家的风水，都是干出来的，不是迷信出来的，也不是找江湖骗子掐指算出来的。

人们常说，群众的眼睛是雪亮的，少数服从多数，其实这些话是有局限性的，至少用在卖房上是会让人吐血的。这是个人的认知水平和知识结构决定的。二八定律，在买房这件事上也同样适合。因为不可能人人都有独立思考问题的能力，对市场、对行情、对区域的发展、对绵阳的发展前景，往往还停留在表面，停留在人云亦云上面。当然也有人有认知，有超强的判决力，但苦于当时没有钱，属于“有机会的时候没有钱，有钱的时候又没机会”那种，因此也错过了。但愿这一轮市场低迷期，我们更多的网友能不要再错过，用最低的成本，买到超值的“问题房”。（文/峥嵘）