熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三十六期

今日专栏：商业地产系列（第二期）：商铺选址的12秘诀详细解释！

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做生意，怎么能找到最适合自己的门面铺位？（第一期）

导读：

俗话说“一样生意百人做”，开店经营也是同样的道理，很多开店的朋友都会有这样的感受和疑问：

“为什么经营的内容和管理都差不多，生意会差这么多？”

开店经营里面有一个很关键的事情，就是店面的选择，经营的品类和业态可以换，经营的人也可以换，但是铺面是不会移动和变化的，所以开店做生意，找到一个合适的铺面，可以说是经营成功，开店盈利的重中之重的基础。

而如何选到好商铺，旺商铺，要讲究的事儿还挺多，这对于有心开店和刚刚准备开店经营的人来说，肯定是重要的基础知识，因为商铺一旦投入，伴随的就是人力物力心力的持续投入，选到一个好商铺，能让您的生意事倍功半！

今天这篇文章就分享关于“商铺开店的12个秘诀”。

希望给准备开店做生意的朋友，一些帮助和参考。

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-开店创业投入数额巨大，切勿听信一面之词，谨慎冷静，理性选择。

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一般市面上的商铺类型有以下几种：

1、临街商铺，住宅底商：基本就1-3层

2、购物中心商铺：有多层选择，地下到地上

3、商业街商铺：一般没有地下商铺，以地面1-4层居多。

一、金角银边垃圾腰，死角店铺不能要；

1、“金角银边草肚皮”的说法，我已经在前一篇文章里面说过了，这里补充一下：选铺看开门，转角两面甚至三面开口最好，其次是穿堂铺，最差是背靠背的铺。

2、“死角”是指一般消费群体不会必然经过或者留意的区域，是一个区域。处于这个区域的商铺自然客流非常差。简单来说就不适合做生意的地方，这样的地方一看人流量就知道。

3、断头路和死路周边的商铺同样也不能选择，再便宜也做不了生意。

偏离主干道的侧街做不了生意。

二、天桥隔档与车道，挡财挡运挡客流；门前最好平街面，店前有梯要减分；

靠近天桥的商铺生意一般不好做。特别是门口有快速车道的，阻挡行人。

三、人流不等于客流，旺街不等于旺铺；

客运站，交通枢纽的人流量足够大，但是停留消费的意愿低下。

而一条人气很旺的街，往往租金水平都很高，加大经营者的经营压力的同时，也并不能保障生意一定旺盛。这个要根据自己的经营内容来实际考察，往往旺街的生意具有明显的时效特征，业态是否匹配很关键。

四、低租金、高转让，咬咬牙，能经营，就是投入不轻松；

高转让，说明这个店铺至少是微薄盈利，才有理由要高额转让费用，这也是开门生意的规则之一，既然是开门生意，营业额和利润，人气和消费能力是可见的，关键就是这个转让费是一个隐形的负担，如果选择高转让的朋友，必须要面对以下问题：

1、前期投入过大是否能够承担？

2、可见未来一段时间内，该铺位和地段的繁华是否能够持续？

3、转让费如果经营多久回本？再次转让会有那些损失？

4、转让费和租金的关系一定要提前弄明白，是给房东还是给前租客？

五、高租金，低转让，短租期，次商圈、有风险，要可控；商业区，耗多金，社区门店要中心；

1、和上面的情况不一样，有一类商铺租金高，但是转让费很低，甚至没有转让费的情况，这样的商铺说明房东心理预期过高，或者前租户经营困难，如果没有开店经营经验和必然的把握，谨慎考虑。

2、商圈分主次，次商圈的消费能力和人流量永远比不过主圈。

3、商业区的商铺人气能保证，但是房租高企，如果算不过账，很容易开店经营好几年，都给房东打工了。

4、社区，小区的门店，一定要在社区中心，也就是必经的入口附近。

六、阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重；

选铺讲究朝东＞朝南＞朝北，一般不考虑西向和西北向。

图片来源：华西都市报

大家可以看一下上面这样的情况：左侧商铺就是西向商铺。

七、同类品牌扼咽喉，商超负一不能行；

1、中国人做生意有个不好的现象，就是看别人做什么生意好，就无脑跟风，但是消费需求是固定的，如果同类业态过多，大家日子都不好过，所以错位经营互补经营才是根本。

2、商超负一层的商铺人流量和一层比不了，同时经营的生意也要直面负一层的“大户”超市，一般租金高，消费力地下。负一层消费环境也不好，层高，过道往往设计不合理。

3、负一层这个在南方比较难做，反而在北方一些城市，负一层是生意不错的。这个也要和当地消费习惯，实际项目结合来综合判断。建议有经验，或者有盈利历史的商家考虑。

八、异形店铺谨慎选，社区店铺兼护理；

异形店铺不利于经营，无效面积多，但是租金还是要照收的，特别忌讳三角形店铺。

九、周边商住之形态，客户交叉为最宜；

做店面生意追求“顾客盈门”，所以在选址的时候，根据自己的经营品类，一定要考虑好目标消费群体，也就是你店面的客户，最好的是能兼顾，做单一时段和客群的生意，不容易持续长久。

十、店铺前世与今生，转手原因要较真；

这里不得不说一个商业套路：“虚假繁荣”

现在有些人不是把店面生意当做正经生意来经营，而是营造虚假繁荣，抬高租金和转让费来盈利。

遇到这样的情况，一般人，特别是开店创业的新手，往往很容易中招。

建议看到生意特别好的店铺，多观察几天，换人，换时间多去看看。

十一、店铺门头避遮掩，低于2.5米需谨慎；

有些商铺设计比较业余，门头很低，那这样的商铺消费体验和吸引力自然就很差，这样的商铺难以吸引客户，影响生意。建议谨慎。

十二、店铺产权要明晰，签约确权问房东；

租店铺，要向大品牌学习签约标准化，规避租赁风险和房东随意违约和涨价。

磨刀不误砍柴工。

如果是有人经营要转手的商铺，直接找房东问租金。

如果是空铺，不见到房东，不掏钱，不和中介签合同。

结语：

创业不易，每一笔创业的钱，都应该花在刀刃上，花的值得。

希望今天的这篇文章，能给打算找门面做生意的朋友，一些帮助和参考。

一般人不会说的行业门道，我说给你听。

欢迎各位朋友留言交流，畅所欲言。

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