提到重庆的风水盘，大家心中可能马上就想到南滨路的三大神盘—阳光100、武夷滨江和聚丰江山天下，这三个楼盘地处南滨路两江交汇处的核心位置，但是在风水上有反弓煞之说，相传风水一直不是很好。

我们今天要讲的这个盘不在南滨路，而是位于龙头寺的网红神盘—上品拾陆。这个楼盘虽然传说风水有问题，但在成交量方面，一直占据着重庆二手房交易榜单第一位。买卖极为频繁，流动性极好。

▲重庆二手房成交量前五小区

很多人认为上品拾陆交易量高是因为它的风水，一部分人认为这里风水不好，从而卖掉房子。那么上品拾陆的地理位置到底是怎样的呢？

其实龙头寺就在上品拾陆后面的旁边，小区的围墙都是和寺庙的围墙共用。寺庙的主建筑物距离小区的直线距离也不过30多米，可以说上品拾陆就是挨着龙头寺的。

然而，在中国的传统文化中有俗语：“庙前庙后不住人”。古人认为靠近寺庙是不吉利的，有很多煞气，如果人住进去就会倒霉。上品拾陆距离龙头寺如此近，加上它偶尔出现一些特殊事件（自行百度），影响了一部分人对风水盘的认知，有业主表示卖楼盘的确是考虑了风水因素。

风水上的事情，我不是很懂，我还是讲讲楼盘上的事情。这个盘为何会这么抢手，能达到如此高的成交量。

基础信息

楼盘名称：上品拾陆

开发商：重庆市环保建设有限公司

总楼栋：16栋

总户数：4898户

物业：上品物业

车位：1:0.5

房龄：2008年-2015年

地理位置

小区位于渝北区兴盛大道上，属于龙头寺板块。小区一共有16栋高层建筑，占地面积10.15万平方米，建筑面积48万平方米，一共有4898户住户，属于中等偏大的单一组团楼盘。

虽然小区容积率高，但社区配套设施很完善。小区里有1个五人足球场，2个篮球场，2个网球场，1个游泳池，还有一个民办的幼儿园——同乐坊双语幼儿园。

值得一提的是游泳池，官方认为带有游泳池的小区是高档小区，这一点从2017年官方在回复民众要求公租房建游泳池的公开信中就可以看出来。

小区的外部配套也非常完善

小区属于近地铁小区，它距离6号线/10号线的红土地站仅有五百多米，步行8分钟。

不过从红土地站下来，到上品拾陆小区之间的路并不平坦，有一定的高低落差。虽然在重庆这样的高低落差路并不少见，但爬坡上坎对于现代人来说并不舒适。

小区正门口有中百超市、新世纪超市，可以满足绝大多数的生活需求。

小区附近有多家社区卫生服务站，可以解决大部分头疼脑热，且价格便宜。距离三甲医院较远，需要开车前往。

在教育配套上，上品拾陆则是在中规中矩中略带惊喜。小区划片区入读的学校是龙塔实验学校。龙塔实验学校虽算不上重点，但也算是渝北区比较不错的公办学校。值得一提的是，龙塔实验学校是主城区25所九年一贯制学校中的其中一所。

防坑指南

走进小区，你会发现整个小区并不是在一个完整的平地上，而是根据地形特点制成了几个独立的板块。因为地形因素，6号楼-12号楼的西南面都朝着堡坎，堡坎的高度达5层楼，从堡坎上过去5楼等于一楼。

所以在重庆买房一定要实地看房，如果是低楼层的房子一定要特别注意是不是朝着堡坎/山地，采光和通风到底如何，有无其他不利因素等。

重庆有很多这样产品，因为地形而导致瑕疵，选择这样的房子我们的态度是折扣一定要高才能考虑。

上品拾陆目前在链家上有159套挂牌，占总房源量的3.2%，这个数字在重庆的平均范围之内。

我们仔细研究159套房源发现，只有33套是3室的房源，其余126套都是一室或两室的小户型产品，三房产品仅占总挂牌房源数量的20%，三房非常抢手。

在进一步的了解中，我们发现，上品拾陆整个小区都是以刚需小户型为主，三房以上的大户型每栋楼仅有1/5左右。也正因为小区大部分都是小户型产品，大部分业主在家庭成熟后，（比如生了小孩）就会天然的出现置换需求。

另外，小区的车位配比为1:0.5，也就是1户人家只有0.5个车位。按理说这样的车位配比是满足不了现在人们的需求的，但出乎意料的是小区3层车库中，只开辟了两层，有1层完完全全都是空置状态。

这也从侧面反映出小区居民结构以年轻家庭为主，大部分为未购车的“真刚需”。这样的数据也符合重庆的汽车保有量分布。

现在，我们大致知道上品拾陆交易量位居重庆第一的原因了：

第一，小区是具有5000户的大盘，房源基数多，挂牌量自然高；

第二，小区大部分都是一房和两房的小户型产品，客户群体大多是年轻刚需，一旦家庭扩张必然面临置换需求；

第三，小区地理位置优越，地处渝北核心位置，交通方便，距离九街商圈亦在步行可达的范围；

第四，小区受到“风水”因素影响，介意风水卖房的和不介意风水只介意价格的促进了成交。

目前小区的平层均价为1.5万/平，无论是单价还是总价都比周边要便宜。马路对面的吉安园龙头寺小区，是公安局的集资房小区。里面只有100平以上的大户型，且是划拨地经济适用房产权，两者无可比性。还有一个长安华都，该小区小区房龄太老，小区配套设施亦不完善，且以大户型为主， 1.4万的单价和上品拾陆无可比性。

我们从投资三要素来分析：

流动性：★★★★★

目前是重庆交易量最大的小区，未来出售时变现容易。

收益性：★★★★

标准的真内环、近地铁、次新，收益性接近并略微走高于大盘。

风险性：★

小户型单价1.4-1.5的地铁次新在重庆核心区已经非常难找了，风险性较低。

上品拾陆虽然算不上品质次新，但是对于普通民众来说，特别是刚需上车人群来说已经是不错的产品。小区房龄新，外立面较好，配套设施无可挑剔，交通方便位置也不错，小户型1.5万次新的均价和110-120万的两房总价对刚需人群具有极大的杀伤力。

综上，上品拾陆是一个单价低，总价低，配套好，流动性好的小区，符合真内环+地铁+次新的三大标准。近期重庆市场不好，如果能淘到1.4万甚至以下的平层产品（该小区有很多小户型跃层），将是非常不错的选择。

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