买房子大概是我们这一生里绕不过的事情，对富人来说无所谓，信手拈来。而对普通百姓来说，说是具有里程碑的意义也不为过。

那么如何选择房子，该考虑什么因素，就是一个摆在面前的决策树问题了。然而，一个善于包装自己的开发商，一定会有寒冬腊月依然绽放花朵的观景区；一定会有挺拔有力、指挥倒车的大门保安；一定会有身材苗条、年轻貌美的服务小姐姐；一定会有让购房者心驰神往并浮想未来美好生活的精装样板间；就差你的一声呐喊：我买！但如果你仅仅因为看到美好的一面就下定决心交钱，未来恐怕少不了矛盾，更有可能踏上维权之路。

买房可以是个感性的事情，也可以是个理性的勾当，多关注关注你的内心，评估好各个影响因素，再选择个合适的好房子吧。

首先，要明确本次买房行为的定位。

买房子一般就分为：刚需自住、刚需改善、投资、自住+投资等几个情形，这是首先要明确的内容，决定着后续买房的方向、考虑的因素等等。其次，结合买房的定位，衡量那些会对你买房子造成关键影响的因素。买房子通常要考虑很多因素，最终选择楼盘，也是综合评估的结果。

这些决策因素，对不同的买房定位、不同的偏好人群，均起到不同程度的影响，有些人毫不在意的因素可能另一个人特别敏感，这就需要结合个人情况去综合评估。

一、资金方面的因素

预算方面（首付、月供、还款年限、利息、组合贷还是商业贷）

支付形式（月供、全款、过桥等等）房屋居住成本（水电煤、维护成本等等，尤其是酒店式公寓）

预算方面决定了有些区域是遥不可及了，只能在对应预算的区域内去寻找和发掘价值低谷。

二、小区品质方面的因素

先下一个简单的定义：小区的整体品质=楼盘自身的品质+周边配套服务（商业性、政策性）的品质+住户的品质

1.楼盘自身品质

这里更多的是指影响小区调性、质量的衡量因素，主要包括：

1.1小区基本要素情况

1）开发商

有些开发商良好的口碑就是实力的代名词，诸如杭州的绿城、滨江，自带王者光环。

2）承建商我觉得这个比开发商更关键一些，当然好点的开发商合作的承建商都是不错的，承建商的水平决定着房屋的物理质量和施工工艺，比如中国铁建、北京建工集团、江苏南通二建、上海建工、浙江三丰建设就是蛮有名的施工单位，相对这些承建商施工的楼盘无论是工艺流程还是用料方面都更有保障，不至于出现一些质量事故。

3）物业管理及服务费用好的物业管理是可以提升一个小区的价位和档次的，当然越高端的楼盘，物业服务费用也相对高。别墅和高层的物业费相差好几块，每年也是一笔开销，不过别墅都买了的人，自然不差这点钱。

4）容积率

相同层数的住宅，容积率越高的小区对于居住者来说，舒适度也就越低，反之舒适度越高。越低越好，容积率1.2以内的楼盘整体感受比3.0强上不知多少倍。

5）小区绿化越贵越多的绿化越好，满园桂花、樱花的小区比只有冬青的小区又是不同的感受。

6）楼栋造型与格局分布楼栋朝向、不同楼幢的分布方位，周边是否有遮挡物等等

7）楼间距影响采光时长，越长越好。

8）产权年限（拿地时间）一般人不太在意，活不了那么久，有些楼盘拿地太早，需要稍微注意下。

9）人车分离

小朋友玩耍都要担心车子，人车分离的小区相对品质和价格都高一些。

1.2楼盘建筑质量

1）楼盘防水这块需要实地探查，和施工工人多聊聊就知道了，送包烟的事。

2）外立面

3）内外墙质量

4）建筑材料

决定着保暖保温等性能，也对房屋质量起到关键影响，一个住几年就裂缝的楼盘，想必是不太行。

5）精装修的质量

6）隔音效果

还是蛮影响居住感受的，尤其上下楼邻居比较吵闹，听着厕所滴水声睡觉的感受糟糕极了。

7）地下车库质量主要指地下车库的防水、防潮、地下结构互通性、地下布局

1.3单个房屋结构

1）户型全明户型，方方正正，动静分离，居住舒适。

2）面积这块和定位有强烈关系，但不可绝对。比如别墅面积虽大，但只有2个人住也是有点冷清，有些人还会觉得冬天太冷，毕竟南方没暖气的，滋味酸爽，空调也费劲。

3）进深

4）采光

5）楼层

6）层高部分阁楼、Loft的层高就显得压抑，3-4米舒舒服服。

1.4居住舒适度

1）地段想必是购房者最为看重的因素之一，有潜力有生活气息的地段，那是房价增值的保障呀。

2）交通（生活便利性、出行便利性）地铁、公交、私家车出行是否便利，能不换乘就不换乘，无论是上班通勤还是日常出游，不方便的话就太痛苦了。这里尤其要以交房后5-10年内的可能上班地域作为参考，未必等同于当前的上班地哦， 一般刚需10年内就差不多置换搬迁了。

3）安静程度（无高架、距离主干道的距离）住在主干道两边，高架旁边的，双层隔音玻璃还是会有声音，开窗也不方便了，都是一些偏长期的精神折磨。。。

4）车位配比（含访客车位数量及费用）

5）电梯等待时长、电梯品牌等等，小厂的电梯那三天两头坏一次，抱怨不停

6）每幢楼的户数

7）距离小区门口的步行距离

1.5不利因素多寡

1）红线内不利因素（含有部分我自己添加的因素，开发商一般不会视作不利因素）

①物业用房、消防控制室、社区服务中心、热交换站、水泵房、采光井、化粪池、污水井等住宅配套的分布配电房主要的影响大概有噪音、热量、辐射三个方面。我国目前对设备与建筑物之间的距离有一定要求。比如一般10KV—35KV变电站，要求正面距居民住宅12米以上，侧面8米以上；35KV以上变电站的建设，要求正面距居民住宅15米以上，侧面12米以上；箱式变电站距居民住宅5米以上。

②下水道走向主要是一二楼是否独立排污，容易在底层拥堵

③车库入口车库入口位置经常被晚归的车鸣笛或者压到什么发声物体，多多少少有些噪音

④卧室靠近电梯的位置

⑤小区垃圾分类处理站点

⑥地面公共车位

⑦休闲广场位置靠的太近，一群大爷大妈广场舞

⑧儿童游乐区、游泳池位置儿童游乐区也是经常吵闹的地方，上班族还是希望安静一些吧

⑨房屋周边绿化蚊虫问题，主要看物业的消杀服务

⑩小区建设及底商噪音类底商、饭馆的油烟污染类小区分期建设导致的噪音、空气勿扰等

2）红线外的不利因素

①垃圾处理站、污水处理、屠宰场等气味污染源

②无高压变电站、造纸厂、化工厂、水泥厂、加油站、发电站等生化污染源

③高架、立交桥、机场、铁路及部分地铁上盖、公交保养中心等核心噪音源

④路灯、激光灯等视觉污染源

⑤寺庙、看守所、火葬场、殡仪馆、公墓等禁忌类

⑥规划建设尚未完成的道路、高架桥、楼盘等潜在污染源、拥堵源

⑦其它可能对小区地基产生影响的一些建设项目

⑧一些个人或者家里人“迷信”上的禁忌，如风水、房屋朝向、冲煞等

2.住户的品质

1）小区住户职业构成

2）收入高收入的阶层，相对好商量一些，当然每个小区都有那些破事，一点破事没有的，不存在的~

3）年龄层次

4）入住率

入住率太少的，很多服务都不太方便享受到，要提前预估预估，二手房的话，实地看看。

5）隔壁邻居和善度隔壁邻居的职业、性格影响还是很大的，你可以想象一个楼上的刁钻的大妈，天天和你吵几句是什么感受。

3.周边配套服务品质

1）商业综合体（逛街购物）

2）日常消费

①吃（菜市场、菜店、水果店）

②穿（干洗店等）

③用（超市、日常小店）

④理发店

⑤药店

⑥酒店

⑦宠物服务

3）水电煤供应情况

4）互联网到家服务类APP的覆盖（外卖、盒马鲜生、叮咚买菜等）

5）小区通信基站覆盖质量、宽带网络覆盖质量你试过前几年没有信号覆盖的小区吗？进去就与世隔绝了。

6）快递覆盖

7）教育（学区）

8）医院、宠物医院（养宠物的话）

9）文化（图书馆、剧院、博物馆等）

10）休闲娱乐（公园、游乐场、按摩、SPA、电影、健身房）

三、购房者的个人诉求类

四、楼盘的金融属性

1）保值、增值能力地段、政策发展、商业发展潜力、人口注入趋势

2）转手容易度总价、税收、接盘人群活跃度

3）租金及出租难易度周边出租供给市场的情况，是否有天量房源，拉低租金；是否有竞争楼盘，导致出租周转慢等等；

以上就是分享我对买房子需要关注的因素的一些看法，如果有漏掉的因素，可以留言提醒我哈。这些因素或轻或重，对每个购房者的影响程度也不相同，建议朋友们EXCEL里简单的打个分，这样在面临多个楼盘选择的时候，就能定量的给出结论了，而不是反复的感性纠结买哪个好。

当然，由于篇幅和时间问题，还有些情况不能一一阐述，像新房和二手房，住宅和公寓也有很多不一样的地方，就不单独展开了，大家可以结合上面这些因素单独考虑一下。先写到这吧，希望对大家有帮助，祝大家都挑选到喜欢的房子。喜欢的可以给我点个赞呦~