属猴的2022大难临头

这是熊猫贝贝的第739篇 ：

2022 年，中国经济结构和市场规则大变革之年。

从未来往回看，或许会发现，2022 年，或许会是很多行业，很多公司，甚至是很多人，关键重要的转折点和分水岭。

2022 年，很多曾经的明星赛道，王者行业，都体验了一把“昨日小甜甜，今天牛夫人”的待遇。

其中，在中国经济环境中叱咤风云，财大气粗，风光八面接近20年的房地产行业，以所有人都没有预料到的效率，肉眼可见的陷入了萧条与低迷。

当然，该说的要说清楚，经济社会，行业的归行业，市场的归市场，产品的归产品，一个行业的兴衰起落，不能够代表市场和产品的价值也对应会发生改变，比如平均生存的餐饮行业（单店生存周期只有0.8-1.5年，品类周期更是短期），当然不能仅凭一个品牌，一家店的兴隆和衰败，就能给餐饮市场和餐饮需求下结论吧？

所以，2022 年，房地产行业入冬，洗牌，甚至是颠覆也好，对中国住房需求市场和商品房的价值波动，其实没有必然的因果关系，任何行业都这样，万物皆周期，一轮周期，兴衰起落，下一轮周期，依然还是会到来，资本，永远都是趋炎附势，追逐利益和确定性的。

这篇 ，不谈楼市，不谈房价，不谈行情趋势，在2022 年年底的这个时间，结合行业现状，从本质出发，有理有据的谈一谈中国房地产行业的这轮周期，以及接下来的一些行业趋势研判。

既是复盘，也是研讨，恰如古人所言：以史为镜可以知兴废。

这是一个浮躁的时代，沉心静气的深度阅读已然成为一种奢侈的要求，我写的 ，就没有那种快餐短文，新鲜，但是没有什么思考价值，所以，看我的 和内容，是一个互相选择的关系，花了时间，进行了阅读思考，总是要有价值和启发，这个初心，不会改变。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇 的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。独家 ，抄袭搬运必究！

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片 ：图库

1行业现状：中国房地产经济和行业的老玩法，和主旋律发生了偏移

2022 年，摆在中国房地产行业，大小开发商，各类房地产关联企业公司和上下游产业面前的政策态度，早已经是明牌状态，没有丝毫的侥幸可言。

任何行业，都讲究一个环境和趋势，所谓时势造英雄，趋势生行业，旋律造主角。

2022 年，中国房地产整个行业全面遇冷，进入周期下行，最核心最根本的原因，其实和这个行业本身努力与否，和行业利润率高低，甚至和行业风气，行业弊病，都没有什么必然的关系。

而是房地产这个行业，和时代的需求，周期的瓶颈，主旋律的方向，产生了偏移。

主旋律，是共同富裕，是房住不炒，是住有所居；

周期，是户均房产持有率超过96%，中国整体城镇化逼近临界点70%；

时代，是中美在后疫情时代，在产业，科技，贸易，货币等多个决定未来的维度的竞争，经过疫情的加速，正式进入战略对峙僵持的关键阶段。

房子，是中国基础民众更大，也是最直接的财产性收入，有房子价值差距的存在，中国贫富分化的鸿沟就在持续扩大；

房地产行业对中国经济结构的绑架和社会资源的吸引，已经和时代需求相背离，倒腾房子不符合当前中国对经济结构的要求，不符合内循环战略的实施需求。

至于周期，已经到了：没有买不起房子的说法，只有想要的房子买不起的阶段。

结构性资源错配，增量趋势向存量博弈的转变，这就是周期。

和大方向大环境主旋律不搭调，就最终导致了2022 年，中国房地产行业发生一系列巨变：

之一大巨变是，2022 年9月，在70个大中城市中，二手房环比下跌城市高达52个，创下了2022 年以来的新纪录。第二大巨变是，2022 年10月，全国百强房企中80%房企业绩下降，整体同比大跌30%以上，这也是2022 年以来出现的罕见现象。第三大巨变是，2022 年胡润百富榜揭榜，地产商首次全部跌出前十，去年的地产首富许家印财富缩水1700亿，从第5跌到第70。第四大巨变是，近日多地出现因降价而引发的闹事，武汉对于主要参与者进行了行政拘留，这也是过去许多年未曾见到的现象。第五大巨变是，地产股跌跌不休，作为行业龙头的万科，股价已经跌破净值，市盈率创下历史新低。

……这一系列的真实巨变表现说明：这次不一样，时代真的变了。

很多人觉得宏观政策、经济大势和自己无关，实际上社会趋势的每一次转弯，都可能对个人的人生轨迹带来巨大的影响。

房地产的老玩法，债务驱动，资本为王，追求规模，大干快上，在时代大旋律之下，正在经历一个极度煎熬的适应过程。

这就是2022 年中国房地产的现实情况，而且这一次，不能用以往的阶段性调控来看，要看到本质，那就是时代不一样了。

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2从开发商的本质进行复盘：不会资本运作的中间商做不好中国的地产生意

中国的任何行业，都讲究一个传承，讲究一个出身，对吧？

只有说一个行业做的很到位，已经具备了通过时间和经验传承，迭代完善，与时俱进，才有多元发展的需求和可能。

但是房地产不一样，大家以为大小房地产公司的老板，创始人，实际操控者，都是什么出身的？搞建筑的？盖房子的？还是相关土地管理的体制内官员转业以后来的？

统统不是，做房地产这个行当，这门生意的，基本上和什么建筑，规划，民生……等等关联领域，不分大小，都没有什么关系。

恒大的许家印，年轻的时候是钢铁厂的；

万科的王石，以前靠倒卖玉米发家；

碧桂园的杨国强，农民出身，干了几年包工头，最后也是找到了合适的人，才把公司做大做强的。

有一说一，我在房地产这个行业内有超过15年的工作经历，见过大小房企开发商老板和实控人不下几百个，基本上可以说，绝大多数，超过99%的，都是其他行业跨行来做开发商的。

有矿老板煤老板（这个比例很大），有制造业出身的老板，甚至连地方上什么高利贷黑灰产的洗白上岸，都是优先选择房地产行业。

建筑行业，就是建筑行业，建筑行业转型开发商，基本都做不大，没有什么竞争力可言。

这可能会颠覆很多人的常识，其实市面上大小房企，都是这个规律和本质。

在中国，做房地产的生意，能做的成，做的起来，做的长久的，很有可能连房子怎么盖都不懂，但一定是资本玩法，整合资源，人情关系，资金运作的高手。

这就是中国房地产行业，最真实的本质。

说白了，就是一个整合资源，各方面吃差价的平台，底层逻辑就是这样的。

中国开发商，本质玩的就是一个资金的游戏。

中国的房地产行业，说白了就是资本腾挪，居中套利的资源整合生意。

把钱玩明白了，就能做房地产这个行业，别的行业可能需要经验技术的沉淀，而房地产行业不需要，能把资金玩转，就行了。

开发商的游戏里面，可以没有建筑，可以没有品牌，但是负责搞钱，运作资金的关键人物和部门，是最基础的标配。

2022 年，房企大小也好，品牌也好，规模也好，其实没有那么多悲喜的故事，说白了，就是维系房地产生意本质的关键，也就是资金，出现了问题。

以前是玩不好资本运作，做不了中国的房地产生意，2022 年，变成了，资本运作玩得再好，也敌不过时代和趋势的力量。

房地产行业的经济规模很大，过去20年不仅仅是货币的蓄水池，同样也是撬动地方杠杆的关键支点。

只是在2022 年，通过三道红线，拔掉了房地产行业的输血管道，2022 年，房地产行业资金面普遍出现的各种风险和问题，再正常不过。

资金的游戏，没有资金，还玩什么？

这就是房地产行业，大小房企，正在面对的现实情况和难题。

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3从中国房地产的生意商业逻辑进行复盘：规则变了，玩法不能适应，跟不上变化，洗牌出局

房地产本质就是资金的游戏，是一个“前融—开发贷—销售回款”的彼此咬合、循环覆盖的游戏，但这个游戏能转起来，要有个前提，即过程中任何一笔负债始终有办法不爆雷，不违约，这样整个高负债的游戏，就能玩下去！

高负债，高利润，高周转，10口大锅7个盖子，这是30%的负债率，也是中国房地产行业从师的中国香港房地产行业的基本规律。

俗话说得好，青出于蓝而胜于蓝，这套玩法到了国内，在各路资本玩家的手里面，被发挥到极致，10口锅，能有1个盖子就能玩得转（90%的负债率），更厉害的，甚至连盖子都是临时借来的（资不抵债）。

只要房价上涨的行情存在，只要销售的房价能够覆盖成本，中国国内的这套玩法，就无往不利，甚至很多国内开发商一度讽刺中国香港的开发商保守，老套。不懂国内的行情，不符国内的水土。

但是别忘了，港资房企由于亲身经历了金融危机的“惨烈”和高负债的清算切肤之痛就能守住财务克制。

也就是说，虽然做规模，搞扩张，拼效率，香港的房企可能是比国内房企差，但是从经历环境波动，政策规则适应的角度上来看，完美逆袭。

2022 年，中国房地产行业大洗牌之年，高负债下的高增长，出来混总是要还的！

所以，市场规则一变，玩法跟不上，不能适应的房企，出现暴雷，就再自然不过了。

客观来说，行业变局不是突发的，而是温水煮青蛙，而且调控狼来了好几次，导致房企对2022 年房住不炒真调控也不以为然。事实上，如果当初“高负债””房企们2022 年提前真的踩刹车，也不止于2022 年，2022 年爆雷声不断。

作为房地产行业的从业者，最深刻的体会，就是在于绝大多数开发商降负债不够坚决，还迷恋沉浸在过去的好日子和过去的老模式。

更大的侥幸，主要 于两个理由：

1、中国的房地产经济，有过加杠杆去库存，有过大水漫灌一夜逆转，比如恒大在08年，就遭遇了创办以来之一次的资金链断裂危机，许老板跑香港借到了钱，熬到4万亿，结果就一夜逆转。

这种生死切换的，没有体会过的人是不能理解的，绝对比任何事物都，而且容易成瘾，大家可以参考一下赌徒心态。

所以，绝大多数的开发商，面对环境和规则的变化，都是有“赌不可能坐视房地产行业倒下”的心态。

2、曾经赚快钱，赚大钱已经习以为常，错误的对房地产这个行业产生了严重的，难以摆脱的心理依赖。

说实话，房地产行业因为利润高能够一度登上中国暴利行业，别的不用说，就看中国房地产在过去20年里面高歌猛进的阶段，行业薪酬水平和人均收入情况，妥妥的黄金行业。

好挣钱，来钱快，利润高，这种生意，赚钱的玩法，是说能舍弃和改变就能做到的？

换谁也做不好，万达天天说搞商业，结果更大的利润还是 于房地产，毕竟能够顺应时代，灵活调整路径的人，基本上不存在。

什么时代不是一个浪头一波鱼呢？

结果呢？2022 年，大小房企违约爆雷早已不是个案。

融资通道被堵惨了，借新还旧不行了，销售乏力了，回款受阻了，而另一方面却是好比催命符的“高负债”清单一个个“到 ”了，所以，违约爆雷就成必然了。

用个更好的比喻，那就是房地产这个行业，就像温水中的青蛙一样，等反应过来大难临头，已经没有办法改变现状，更别说未雨绸缪了。

高周转，高负债，高利润的玩法，终于迎来了循环被打断的恶果报应。

在这样一个规则转变的大环境中，别说什么公平合理，没有意义，环境的力量是一视同仁的，这就是更大的公平。

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4看懂主旋律，看清大环境：放弃幻想，面对现实，接受改变，才是正途

2022 年，摆在房地产行业，大小房企面前的路，其实已经很清晰了。

那就是回归正常利润区间，摆脱原本负债驱动的玩法，降低在资本力量支持下的无序扩张和规模化，回归到有序，风险可控，利润合理的轨道上，不图一时之大，只求绵绵不绝。

老玩法，老思想，和这个时代的主旋律，和这个时代的大环境，已经格格不入了。

规则层面，三道红线（开发商）和两道红线（金融机构）其实已经限定了新玩法，原有的老玩法，是前途无亮了。

但是，对于“”，“政策转向”，“托举楼市”，“大水漫灌”，“态度调整”的深层次的条件反射以及肌肉记忆，依然在阻碍着绝大多数开发商，以至于看不清形势，或者说，不愿意面对现实。

举个例子大家就能明白：

融资通道被堵惨了，借新还旧不行了，销售乏力了，回款受阻了，而另一方面却是好比催命符的“高负债”清单一个个“到 ”了，所以，违约爆雷就成必然了。

9月到10月的楼市，连续几个暖心窝的 讲话被认为是房地产的甘露之言，以至于有人说要了，市场要回暖了，春天要来了！

证据也列举了很多，比如说哈尔滨，几个城市房贷利率下调，个别城市按揭周期缩短……但这里泼个冷水，包括最近的几篇 也是这个态度：2022 年，这样的自嗨和想法，只可能是自作多情，或者只是一厢情愿了！

一个细节，就能说明很多问题：2022 年前三季度中国经济放缓，房地产经济的增量还是在宏观经济增量之上的，付出了时间和巨大的成本，才得到的调控初见成效，是说放弃，就能放弃的？

2022 年，中国房地产行业的政策导向和环境规则已经很明确了，总结为以下四点：

1、“救行业，不会救个别企业”！

队已经开始崭露头角，民营企业优胜劣汰以后，国民共进。

2、政策导向从“强调控”进入接下来“维稳”新阶段！

维稳，不是经济，不是拉动效率，而是维持稳定。

还是那句话，不图一时之大，只求绵绵不绝。

3，“微调”求稳，满足合理需求，但调控大方针不动摇，主旋律不会变！

管理进一步下沉，对于一刀切和懒政怠政的管理进行细节调整，矫枉过正及时调整。

最多恢复正常状态，要想重现曾经的爆发，跳涨，全面回暖，基本属于痴心妄想。

4，房地产行业长期依旧看多，但中短期看空，别老指望“春天”了！

中国经济的未来有想象力，但也要看城市，看地区，长期来看，行业的洗牌和脱胎换骨的调整，未来整体的房价可能会下降，也有可能会横盘，当然更好的情况是缓慢上涨。

全面高速膨胀，那是肯定没有了，但是有一个原则不会变，对于任何行业都是一样，那就是结构性机会。

在调整阶段，不谈结构性机会，风险和各种不确定太多，短期，甚至中期，一动不如一静；

调整结束，规则固化，长效机制运行起来，总是有结构性增长的价值和未来的。

过冬，就是过冬，没有一个春天是等来的，每一个春天都是从冬天熬过来的。

当下，对于房地产行业来说，不是什么等待春天的事情，而是要聚焦考虑，如何在行业寒冬中活下来，吃两口好的，气温稍微回升一点，那不是春天，谁家过年还不吃个饺子？

真正的春天到来的时候，不用舆论喧嚣，更不用欢呼雀跃，那句话怎么说的？

“春江水暖鸭先知”，春天来不来，处在行业市场一线的开发商，需要别人通知和宣告吗？

寒冬，最可怕的不是环境恶劣，而是盲目乐观，误判形式。进了ICU，就好好治病才是道理。

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写在最后： 房地产行业后续的几个判断和观点分享

通过 以上的分析，其实可以得出一个结论，那就是其实并不是房地产这个行业，这个经济模式不行了，而是时代和环境变了，这个行业原有的玩法和逻辑，已经跟不上，或者说不适应了。

万物皆周期，天道有轮回，房地产这个行业，无论对于中国的经济和发展曾经有多大的贡献，有多高的占比，终将和所有行业一样，都要去面对周期，时代，环境，规则的考验和变革。

适者生存，永恒定律。

的最后，谈几点 中国房地产行业后续发展的几个判断和观点：

1、从2022 年下半年开启的这一轮调控一改惯例，不再是“孩子一哭，就有奶吃”。

其实从和金融高层对恒大的表态，个案的界定，不会波及整个行业的定调就已经清楚了。

有尾大不掉，路径依赖，心态不对，风险过大，经营粗放等等问题的房企，淘汰一批，倒闭一批，这样的出清和洗牌，是和政策，包括中国经济环境，允许的，可以容忍的，毕竟长痛不如短痛。对于这样的改变，甚至可以说是主动而为之的。

驱逐劣币，规范玩法，长远来看，是对行业有益的，这也是对战略稳健，财务稳健的房企的一种变相公平！

看懂的经济判断：房地产开发根本不是啥高科技，经过资产重组，土地也都还在，无非出清退出，或是换个主导玩家而已，只需保行业、保民生、保交房即可。

中国房地产行业，即将迎来的是一个以质换量，凭质发展的全新时代。

2、2022 年以来，去杠杆的确是有点用力过猛，接下来的金融政策和货币管理环境，会有阶段缓和，会回到有序降杠杆的阶段。

但是大趋势，房住不炒，共同富裕，住有所居的基调，不会改变。

去杠杆是直接抽梯子，降杠杆是走一段，拆一段，意义完全不一样，别有什么幻想，也不会认错的，毕竟问题的根源和风险的主体，都是房地产行业自身长期以来酝酿形成的。

3、不要盲目乐观，2022年还有债期高峰，基于当前还在调整适应的行业现状，短期看，轻言春天，绝对是误判，其实只要寒冬能挺住就不错了。

4、后续还会有更多的房企陷入债务危机，出清的过程，残酷而又现实。

接下来的2022年，依然是一个行业出清，规则环境驱逐劣币的洗牌过程。

5、行业发展的思路和逻辑，发生改变。

这一轮房地产行业的寒冬，想要活下去，必须完成从“活下去”到“活得好、活得久”的逻辑转变。

6、未来中国的房地产行业关键词：剩者为王，头部通吃，回归平凡。

活下来的，都是王者；

活下来的，规模膨胀；

即使活下来，暴利和效率的时代，也已不复存在。

以上，就是本人对中国房地产行业进行的一次深入复盘，分析，还有研判。

图片 ：图库

（根据有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何 置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文， @熊猫贝贝小可爱

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以上就是与属猴的2022大难临头相关内容，是关于房企的分享。看完1988年2022后，希望这对大家有所帮助！