“睡城”未必没春天？标杆可以看这个豪宅盘

今年4月，深振业以27274 元/平方米楼面价夺得黄埔区HBPQ-A-6 地块，成为黄陂板块内炙手可热的开发商。

无独有偶，长岭居在2016年也曾以同样价格拍出一块地，并一举刷新历史，成为黄埔“地王”直至今日，而当年拿下这块地的，正是中冶置业。拿地后的中冶，在地段内建起了如今雄视黄埔的中冶·逸璟台。

作为外来房企，中冶进入广州房地产市场的时间并不算早，甚至可以说有点晚。但它入局的气势一点都不小，在第一年即2016年，就连续以“地王价”拍下黄埔长岭居地块和海珠中冶逸璟公馆所在地块。

中冶落子广州的定位十分明确，那就是打造高端、宜居的生态产品，中冶·逸璟台项目也确实做到了。

说起逸璟台，其实免不了是要说长岭居。

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长岭居与科学城圈层不同

长岭居位于黄埔中部，背靠区府和科学城，是广州东部山水新城生态宜居示范区。从地图上看，长岭居北有水牛山、黄旗山，南有萝峰山，三山环绕，森林覆盖很高，这样的环境，宜居性也很高。

相比科学城内的大壮名城、品秀星樾这些刚需产品，主打复式、别墅的逸璟台，确实更符合长岭居的山山水水。

有人认为，复式远会不如大平层舒适，市场的表现也会不如大平层，老司机想说的是，这个，既要看地段，也要看稀缺性，好的位置，稀缺的产品，无论是什么，都会涨得快。

首先地段上，我们可以比较不同板块的去化数据。今年4月份，克尔瑞发布的数字表明，3月份长岭居板块的去化时间仅为2.7个月，比科学城的8.7个月和旧黄埔的4.4个月都短。

从这里不难可以看出，长岭居的受欢迎程度在整个黄埔居于前列。

其次是，广州的复式住宅一直很走俏，关键原因就是稀缺性，广州2020年复式房源只有3803套，只占全市供应量的4%，大壮名城一个楼盘的户数量都是它的5倍（大壮名城未来总户数约有19000户）。

另外，作为复式房型较为集中的板块，长岭居过去一年的涨幅也很可观，涨幅达到了17%，新房均价也从2020年6月的26500万/㎡涨到31000万/㎡，但同一时期，广州新房均价变化不大。

反映在长岭居各个楼盘上，这一点就更加明显了。在科学城新房售价还是4-5万的时候，包括逸璟台在内的部分复式已经块突破6万。

另外，不仅是价格起点更高，比起科学城，长岭居的购房群体已经发生了变化，从以前的刚需，逐渐变成了改善一族。根据了解，逸璟台的购房者基本都是企业高管和公司老板以及科研人才。而随着科学城和知识城精英人才因改善需求向长岭居外溢，这样的变化会更为明显，板块内的边界圈层也会变得更为清晰。

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相比黄陂，长岭居更能打

多人认为，在黄埔今年3月份重新调整长岭居土地规划，拿掉全部“教育科研地兼容商业商务地块”后，彻底没有产业的长岭居，会沦为睡城，毕竟此前计划建造“黄埔实验室”基地 ，就是为了吸引科研人才，如今回归原样，无异于重走回头路，对于长岭居房价的上涨会带来很大拖累。

关于这点，老司机并不苟同，难道所有城市发展只有一种路径，都需要复刻一种模式？难道“睡城”就不会有春天？

没有产业，房价却一路看涨的，并非没有，“天河后花园”牛奶厂就是一个。牛奶厂的成功，其实很简单，就是抱住了智慧城、科学城的大腿，它离智慧城与科学城都很近，只有几公里。

黄埔的黄陂板块也同样没什么产业，但因为靠近科学城，房价也蹭蹭上涨，许多人因此将之称为 “黄埔牛奶厂”。但老司机认为，如果硬要评黄埔牛奶厂，相比黄陂，长岭居的可能性反而更大。

作为科学城后花园，黄埔疗养之地，长岭居其实并算上偏僻，其距离科学城、黄埔区府最近只有2-3公里，与周边商业和产业关联性也很强，与牛奶厂差不多。

而且，科学城扩容后，已经把长岭居纳入了服务范围。官方文件提出说，要形成永和、长岭居、高铁中心在内的“三辐“服务核心，让居民不出10分钟，便可用上基础生活服务设施、共享生产服务设施和创新创业服务设施，这些利好都是黄陂所不具有的。

另外，在教育方面，长岭居和牛奶厂很像，都是名校环绕。今年长岭居重新更改的规划更是强化了这种优势，后面会新增2所18班幼儿园和2所24班小学。加上之前落户的广州市二中开元学校，北师大广州实验学校、铁英小学和修仕倍励国际实验学校，比起只有名校黄埔军校中学的黄陂，长岭居的教育阵容强悍得多。

再来看交通，长岭居的交通并不算差，轨道交通地铁21号线和黄埔有轨电车1号线都已经开通。其中，有轨电车1号线沿着永顺大道与科学城相连，沿线站点可以和6号线、21号线多个站点接驳，未来也会有两条高速地铁（知南快线、广从快线）联通长岭居、广州和大湾区等多个核心区。黄陂与科学城的联通主要在东南方向，交通较为单调，主要依靠的还是开创大道。

再看定位上，长岭居的定位是现代化+宜居+教育+医疗，而黄陂可能是高端住宅片区。其实在高端上，长岭居不输黄陂，据介绍，按照副国级标准来建造的黄埔国际会议中心就会落户在长岭居，未来国家政要、专家学者、企业家都可能会选在这个地方开会或下榻。

不仅如此，因为新塘公墓中华墓园和中华永久墓园得存在，也给黄陂大大地减了分。

总而言之，有时候，没有产业并不会导致房价不涨，只要你位置够好，能蹭，资源够稀缺，即使不能成为真正的牛奶厂，那么也可以很能打。

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1000万不是顶点

作为长岭居的标杆楼盘，中冶·逸璟台的房价代表了整个板块。

相比附近几个楼盘，逸璟台算不上太大，占地6.7万平方米，12栋高层住宅加上52套叠墅和60套联排别墅，只有700多户，妥妥的低密度。

逸璟台就在三座山的山脚下，有风水中藏风聚气，得天独厚的格局，小区就犹如一个钱袋子、聚宝盆。

项目虽然是叠墅和板式洋房的组合，但整体分布上错落有致。高层洋房大致分布在东边和北边，叠墅和联排别墅则根据地势变化，采用梯田设计，虽然北边视野有所遮挡，不过户型朝南，采光和通透性比较好。

逸璟台现在主打产品是复式高层洋房，每栋2梯2户，1-6栋是大户型，正南朝向，建面都在160㎡以上。7-12栋则是西南朝向，129-138㎡，属于改善户型，现在这种户型已经进入清盘阶段，后续推出的产品基本都是大户型为主。

老司机踩盘时，看的样板房是第5栋，建面为168㎡和172㎡的4+1双套房。房子景观主题很明显，上楼的观光电梯，入户花园、厨房窗户，都正对着项目背后的水牛山，远眺望去，视野开阔，观赏性极佳。

168㎡4+1双套房

而且逸璟台的复式也没有同类产品低矮、采光不好缺点，6.1米的高挑，南北对流，解决的全是复式的痛点。

168㎡户型入户花园比172㎡的稍大，有16㎡，堪比许多住宅的卧室，在花园中种植盆景、花草不会有任何局促感。花园进去之后，左边是厨房，右边是8.5米进深的餐厅和客厅，宽阔的落地窗与厨房门窗正对，通透、凉爽。

楼下有两间卧室，正对着山景的是长者房，考虑到老人起居的方便性，房内还设有单独卫生间。二楼作为主人层，私密与舒适性都考虑的较为全面，不仅有独立的卫浴，还有衣帽间和独立书房。如果把书房改造成卧室，面积并不成问题，不足是上厕所可能需要去一楼。

虽然面积差不多，但172的户型与168相差较大，一层的入户花园与客厅阳台直接相，室内对流和采光应该会更好。另外，172㎡的私密性做的更到位，它将一层的两个卧室分散在了房子两端，避免家庭成员之间的相互干扰。

172㎡4+1双套房

至于价格，销售表示， 168㎡户型的总价是980多万，首付7成690万，因为二楼的38㎡属于交标赠送，加上一楼168㎡，均价大约是5万左右。而172户型的总价较高，约需要1100万。从两个价格看，改善群体要入手颇有些困难。

笔者认为，随着新楼盘不断推陈出新，逸璟台高端宜居的“人设”会越来越符合长岭居的定位，而且随着小户型售罄，房源会更加稀缺，投资价值也会更为凸显。

所以，要上车，还是得趁早。

总结

总得来说，逸璟台与长岭居在格调上有很强的同步性，都是生态、健康和宜居标签，这点逸璟台在高层面上已经抓住了大势。

而且随着教育、交通、商业设施的进一步完善，人们对生活品质要求的提高，以及科学城、知识城人才外溢的共同作用，逸璟台的增长空间会很大，成为“黄埔牛奶厂”的标杆房价绝非不可能。