我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔，玖城贰号和公园悦府，哪个投资优质？玖城贰号单体楼，楼下商业，自住会不会有影响

回答：再次说明并强调下玖城贰号不叫单体楼，贰号是因为品质要优于壹号组团，所以和壹号组团隔离开了。但是贰号一样可以共享壹号组团的中庭视野。而真正的单体楼是无视野、无整体规划的那种老破楼盘。贰号不仔细看你还是感觉是和壹号在一个小区组团的。另外象屿公园悦府这个盘离石桥铺火x场真的不远，周边又是建材市场，居住体验感较差。两条轨道对比之后发现环线也是优于五号线的。

提问：利率即将上涨吗？？

回答：对于利率打折或者基准利率的城市，肯定是上涨了，算是利空，比如上海，但是对于武汉，重庆等利率上涨的城市来说，影响不大，按照文件要求，如果是只需要满足上面的要求，这两个城市的利率高于要求的最低利率。具体还是看各地银行具体实施的情况。

提问：群主，本人重庆土族，改善加投资保值，请问东原铂悦·澜庭的洋房和记黄埔御峰的叠拼，哪个更合适？谢谢

回答：两个楼盘都在南边，看来你工作地区在南边。两个楼盘比较起来东原铂悦·澜庭更有发展潜力，风水更好，适合创业致富的贵族。离江北嘴更近，以后会加上“江北嘴”光环，有升值空间。

提问：大大，请教一下：1.xyk刷卡全款购买，2.xyk刷卡首f+按揭贷款。房屋市值按100w计价，1和2的负债率应该怎么计算？

回答：买总价100w的房产，xyk刷卡全款购买负债率是100%；xyk刷30w付首付，再贷款70w，负债率是30%+70%，依旧是100%，你始终没有出一分钱，只是欠钱的对象不同，利率不同罢了。

提问：雕叔，园博园对面的万科金开悦府精装房套内1.8-1.9，这价格贵了吗？我看你新发的李家沱那个板块里有个恒大新城，投资可以买吗？

回答：万科金开悦府这个有个致命的缺点：周围有十几座高压线，距离鸳鸯还是有一定距离的。这里周围除了园博园就没有其他配套了，公交车站和轨道站离得很远，至少前后一公里以上了。所以我对这个楼盘的态度一直不怎么明朗。这个楼盘能赌的就是周围工业用地转为住宅用地，统统在10年内搬走，拍几个地王出来坐实它的价值。否则流动性不好，会像“击鼓传花”游戏一般，一个传给一个，不知道下一个“倒霉蛋”是谁？如果价格便宜，建面11000-12000元，还是可以去“捡一套”，长持五年以上，跟着两江四岸大盘涨。恒大新城也是和上面这个盘同理。

提问：雕叔 你好 本人小白，坐标浙江湖州安吉，本地人，这两年有在县城购房的需求，毕业两年了，单身，自己手头资金加上借一些可以支付30%首付，住房公积金不是很多，月薪8k，请问在什么地段较合适，本来打算90平方左右就可以了，节约点资金，由于跟家里隔阂比较大所以打算自己买。希望雕叔购房方面给点建议，谢谢。

回答：你好，首先县城买房说下几点原则：第一县级市买房一定要跟着z府的规划走，因为这个地方不太可能有多中心，最多是一个老城中心，一个是新中心。z府的力量很强，如果z府举全县之力往某处发力，那是一定要跟进的。第二是要带学区。越是小城市，教育资源越集中，可能就一个两个学校拿的出手。所以你要集中资源买到学区房。第三是生活配套就是医院，大型的商超，对于小城市，高铁有的时候也会决定一个板块的价值。湖州整个可以说两区三县。吴兴区、南浔区、德清县、长兴县、还有安吉县。南浔区还有吴兴区是属于湖州的市区。现在湖州也在规划了4条轻轨主要连接湖州主城区各大版块，湖州的位置也可以说是得天得厚的，湖州是环杭州湾城市核心群、也是科技走廊核心城市群。安吉就以居住来说很不错。环境自不必说，安吉本身的位置也算得天独厚，地处长三角几何中心位置，经济发展均衡富庶，离杭州、上海都不远；目前作为两山理念发源地，有大量的政策和资源倾斜；人文氛围也不错，历史悠久。刚需买房首选城东，二选城南，再上去就离猫头山近了。城东，有实验幼儿园，一小，实验初中，育阑中学，安高学区一条龙。菜场，凤凰山公园，河滨公园，体育场都很近，人民医院也很方便。新造的图书馆以后看书也很近，没有任何工业和污染。随着齐云路和玉馨路打通，将来很不错。

提问：大大，我经常看到你在今日头条发布相关信息，你是否可以把你今日头条的内容也一并在知识星球发布？

回答：头条的内容也是从重庆新一线城市和浮云观察公众号的文章复制过去的，每天都发工作量会比较大，你可以关注下我们公众号。我以后会把好一点内容转过来。

提问：请问上个月在到家了签定一套房，交五万定金，一万一千五中介费。之前中介说房子被银行查封，要全款买房。我钱都已经准备好了，中介打电话我说：“房子现在被法院查封了，要在多花两万多才能解封，房东不肯出这个钱，如果我不出那么三方免责解除合同。”因为事关重大我说我和家了人商量一下在回复你。由于人不在重庆怕买这个房到时候状况百出，家里人也统一意见就不要了。我回中介意见，中介说尽快帮我解除合同，过了几天中介又打电话说这个费用由中介和房东分担，让我继续履行合同。我说房子我们是不要了，现在中介答应和房东商量解除合同，五万定金可以退，中介费不退，说是房子可以交易，我不要了，所以我违约。求大神出出意见有何办法挽回损失

回答：就先发一封律师函过去，要求无条件解除合同，原因如下：第一，在合同执行过程中，出现不利于买方的临时性增加三万条款，卖方有违约行为在先，虽然后面卖方和中介原因承担此费用，但是买方已经对合同的能否正常履行，产生了怀疑。所以，要求以卖方先违约加钱为由，取消购买行为。第二，既然定金都可以退了，说明此次房屋交易并没有发生，所以中介费是不应该且不能收取的。买方并不存在先行违约的责任，这个中介费应该由卖方承担，因为是卖方先行违约增加三万条款，以此买方才决定取消合作。因买方是外地人，对重庆不熟悉，所以还要求助重庆国土局，得到一个官方的解答后，再行执行。先这样发过去，看看中介意思。

提问：新年好，本人首房非首贷，外地有套房，刚需自住，光电园上班。（俩娃，大娃刚幼儿园）准备购置学区房，兼顾上班方便。平时地铁通勤。手头60W，看房子条件可以找父母支援30W。目前看了4个楼盘：1、北京城建.龙樾生态城，悦来高义口地铁400米，缺少好学校，套内86毛坯，总价146W。2、华宇旭辉.御璟湖山，礼嘉地铁300米，礼嘉实验小学和巴蜀中学，套内73精装，总价169W。3、华侨城.云溪都会，黄茂坝地铁1500米，礼嘉实验小学和巴蜀中学，套内96毛坯，总价161W。4、南桥寺 金色年华，南桥寺地铁800米，石子山中小学，套内98精装回迁房，总价136W。提问：以上房源是否有值得立即下手的？或者在180W以内有更好的选择？毕竟也是一笔不菲的支出，也希望资产能够保值，或有增值空间就更佳。望指点迷津，感激不尽。

回答：1、北京龙越性价比高，值得关注，但不推荐，学区不满足你的要求；2、华宇旭辉御璟湖山，能满足你的要求，但是投资空间不大，自住考虑，一般推荐；3、华侨城，风水有问题，不推荐自住；4、金色年华不满足你的需求。综合上看，华宇这个稍微好点。但是180w买学区房，最好还是买在核心区，不要离核心区太远，这样还可以兼顾升值作用。你首套房，首付可以做到90w，完全可以考虑带人和街小学指标的重庆天地了。

提问：买了个法拍房，结果上面还有个没迁出的户口，如果原来的人不愿意迁出，怎么办。

回答：不愿意迁出！虽然不迁出其实你也没影响，只要不是学区房，不影响读书问题也不太大。但是我是不会同意不迁走户口的，具体要了解细节后才能交流

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