黄海学院旁的小区，凭什么说自己是“西海岸风水第一盘”？

本文原创自ZH回答。头条以文章形式发布。

看到有人邀请我回答这个问题：现在住香江路附近，老旧小区，想买个环境好一些的改善，200万以下。希望住在黄海学院附近，看过康大江山樾，洋房觉得还行，不知道这个楼盘怎么样，或者附近还有没有更合适的推荐？

对于黄海学院附近的楼盘，想了想除了万科家的青岛小镇和未来星城以外——万科青岛小镇基本都是别墅，太贵；未来星城虽然便宜，但是号称“未来烟城”，恒光热电选址就在它后面的大楼村，冬天北风一起您懂得。

所以，也就是康大两兄弟——开元府和江山樾可以考虑。200万，开元府的洋房肯定买不起，那就只有江山樾这一个选择了。

既然题主问了这个盘，那就来回答一下。

首先应该说说康大这个地产商，怎么评价呢？西海岸本土开发商，整体不差，口碑中等水平，详细说一下，是这样的：

营销策划青铜、物业管理白银、建筑设计黄金、拿地水平王者。

翻译成人话就是：在西海岸一亩三分地上，好地块都让康大拿了，房子设计也不差，但是物业水平和营销策划比较一般。尤其是营销，真没法说。

你说拿地，康大的风和日丽、叶语东山，风和丽景，这些小区，现在都属于西海岸的核心位置。像山语海、御金湾，也算当年灵山湾标杆性的高端楼盘。小区绿化、景观做得非常好，这个没得说。

但是呢，康大的营销策划总监号称“英语从来都没考及格过”。山语海的英文名愣是翻译成Mountain Sea Dialogue，大牌子放这里一杵，中国人看不懂，英国人不明白。

无独有偶，题主提到的江山樾，英文名说啥不行，硬生生的翻译成“Rivek Hill Villa”。你没看错，是River拼错了……

其实这也不是在黑康大再踩上一只脚，毕竟有道是土到极致便是潮，康大营销策划的英文差到这个水平，这已经不是槽点了，这是卖点，甚至可以做成人设……

如果我是康大策划总监，我一定会喊出“康大虽然英语差，但是房子好啊”之类的宣传词，联合西海岸所有的英语教学机构，每个周末都到售楼处举办少儿英语比赛，打出“我帮康大学英语”的口号，在西海岸铺天盖地一放，绝对让人印象深刻。

可惜的是，如此宝贵的营销机会，康大愣是没这么做。

回到江山樾这个楼盘，毕竟号称“西海岸风水师”，对于这个楼盘我是绝对不能不研究的。

它位于西海岸开城路上，灵山湾北侧。6号线黄海学院站。从设计、用料、建设来看，这个楼盘不能说是顶级豪宅，但用中高端楼盘来形容，没什么问题。

先说说优点。刚才说了，康大地产在西海岸拿地水平王者，江山樾其实位置也是牛逼克拉斯，最大的优点就是它是“风水大宅”。

这个是有讲究的。山南坡，地势北高南低，背山面海，小区门口就是6号线黄海学院站，如此之类的话，都说腻了。

咱讲点细节：

你在地图上把小珠山的顶峰——太平钟的位置往海岸线做个垂线，你会发现，江山樾正好在这条垂线上。

稍微有点歪是吧？对，这也有讲究。

江山樾后面紧挨的那个山，其实不是小珠山本山，那个山，叫做毛家山。小珠山和毛家山之间，有一条路，路边还有水系，把它俩隔开了。这个路有多重要呢？直说，去年小珠山大火，消防车在这条路上一守，毛家山就完好无损。

这条路从江山樾东边的小路可以抄上去，当然了，景色很好。

山有水才有灵性。这条水系，可不是简单的一条小溪，有瀑布，有湖，有木栈道，有凉亭……所以，江山樾从东边看出去，那景色可是没得说。

因此毛家山一带不缺可以打卡的优质景点，今年就出现了两个，一个是青岛最大的花店淘花园，另一个是网红咖啡店“十年之约”。具体攻略这里就不说了，自己翻小红书，各路美女讲得比我详细得多。

更重要的是，江山樾还可以看海。你没听错，虽然海景不是太好，虽然只限洋房第一排的7层及以上。虽然离海很远，但江山樾因为地势高，视觉通道非常棒，确定可以看海。

下图拍在冬天，第一排洋房的8楼，海上有雾，实际上是可以看灵山岛的。

所以，江山樾自诩“西海岸风水第一盘”的说法，虽然看起来有点王婆卖瓜自卖自夸，自己给自己脸上贴金，但这个卖点，我是认可的。

之前有人问我，影都学府小户型和江山樾这俩哪个位置好，我毫不犹豫的回答：江山樾。好房子讲究的是出则繁华入则宁静，不需要人太多，有6号线站口就足够了，不需要两条地铁交叉、大商场、旅游热点地段……真懂的人明白，再说融创把学校喊得震天响，维多利亚湾的教训还不够深刻吗？谁能保证最后不会打个折？

再说，别看影都学府离海近，但是江山樾能看海，你影都学府能吗？好像不能。

但是，风水师，你觉得江山樾位置比影都学府要好得多，那为什么影都学府开盘一期清空一期，江山樾却卖得如此艰难呢？这不是打脸吗？

喂，刚刚说了，康大的营销策划，实际上只是个青铜水平，融创作为“绝对不允许房子卖不动”的大开发商，销售、策划都是人中精英，销售渠道下沉铺设山东十六地市，每一个县城都设置展厅，所有销售人员严格培训，流水线作业，996、007、外地来的看房大巴车不管几点到了总有人接，那绝不是售楼处到点下班的康大能比的。甚至可以这么说，康大要是能捞得到融创淘汰的销售策划人员，那就已经欢天喜地了。

当然，还有一些营销方面的事情，融创嘛，你懂得。为了各路房屋中介们不把我生吞活剥，这里就不说了。

只举个例子，融创的样板间，该打通的要打通，厨房要敞开，阳台要和客厅连为一体，家具卫浴要小一号。康大的样板间，居家怎么布置，康大就怎么做。什么厨房门，阳台门……进了样板间一看，就恨门不够多。结果呢？融创130的房子，看起来比康大121的户型要足足大了一半。你说康大这么实在干吗？

酒香也怕巷子深。康大这营销水平，房子卖了N年，很多人还不知道灵山湾有这么个楼盘，甚至坊间据说还有康大销售人员在江山樾上了半年班，愣是不知道小区东边有条风景不错的水系这种奇葩事，这房子卖起来，就太悲催了。

另外，江山樾也不是没有缺点。位置好不代表房子一定好，这个也得理顺理顺。

比如说，洋房户型过于单调，清一水121平米中小户型，尤其是洋房第一排，37号楼一看就是楼王，居然不设计200以上的大户型。视觉通道没有得以有效利用。小区东边户面对鹤鸣瀑、毛家山水库等水系，没有设计景观窗。

洋房设计太正，没有错落，前排楼有很好的视觉通道，后边两排楼，基本上就没有了。

高净值客群，面对江山樾楼王位置，会觉得户型太小。刚需，刚改，又会觉得这个楼王单价高了。不买第一排楼，又不甘心……

有人会说，容积率是固定的啊。大户型岂是你能设计就设计？很简单，江山樾的洋房又不是只有一排，把最后一排改成小高，价格拉低，这不就解决了？别觉得小高可能卖不上价，实际上在这种地形之下，小高地势更高，景观可能更好，价格照样不会太低。只可惜康大没做。

还有，康大的叠拼别墅，楼梯比较窄，业主的钢琴、沙发、床垫等需要吊装，无法搬运，附赠院子太小，不够大气……既然题主问的是洋房，这里就不说了。

另外江山樾还有两点不足，一个是开城路的大货车目前还比较多，影响观瞻，另一个是沿线的高架线。有些人可能会拿来说事。

但实际上6号线建成以后，地铁隧道上面是不能跑大车的（肯定会导致安全出现问题）。所以现在这个问题尽管很严重，拉低区位品质，但未来问题并不大。

那对于江山樾这个楼盘，优点缺点都说完了，你怎么看？我的看法是，江山樾，买自然是可以买，但不能无脑买。

康大虽然属于本地小开发商，但是和海尔、海信一样，主业不是地产，在农业、养殖方面底蕴深厚，整个集团负债率低，资金周转良好，风险比较低。之前建成的小区，口碑虽然不算Excellent，但整体来看，也没有太大的恶评。所以康大的房子，是可以入手的。

对于江山樾而言，我的建议如下：

第一、洋房尽量买第一排高楼层，虽然价格贵一些，但视觉通道良好，住起来很爽。

第二、如果觉得121户型太小，实际上可以考虑购买相邻的两套，把相邻的次卧打通，直接变成240平的双厅四室大平层。A户的厨房和餐厅合并变成超级厨房，客厅变餐厅，B户客厅、餐厅、厨房合并变成大客厅，只需要装修稍微加点小动作就行，而且看起来还挺合理。

第三，后两排的洋房，看性价比。康大的调性就是时不时的把不太好的位置拉出来放特价房（实际上江山樾洋房最后一排的5栋楼，最后价格都不会太高），如果遇到可以关注一下。

对于江山樾这个楼盘，这就是我们站在个人角度挂一漏万的介绍，希望题主能够满意。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

如果你喜欢我的内容，不如转给更多需要的朋友。

关注我，持续输出青岛房产优质内容。欢迎大家关注。